EUR69.640.00%
USD59.410.00%

Долевое строительство: как защитить свои права и деньги

Покупателей жилья в строящихся домах волнует один единственный вопрос, как не стать обманутым дольщиком и вовремя получить свои законные метры? О том, как правильно выбрать застройщика, защитить свои вложения и права, а также как действовать тем, кто уже попал в долевую западню, вы можете узнать в ходе онлайн-конференции на сайте "РИА Недвижимость", задав вопрос председателю Москомстройинвеста Константина Тимофеева.

Константин Тимофеев
© Москомстройинвест

Юлия, Москва

Где СУ-155 возьмет деньги на достройку домов? Кто и как из госорганов будет контролировать распродажу активов СУ-155? Допустят ли банкротство СУ-155?

Константин Тимофеев

СУ-155 обещало руководству города за счет своих активов достроить свои объекты в Москве. Компания обладает собственными домостроительными комбинатами, производственные мощности которых огромны, и другими активами. Судя по последним сообщениям, СУ-155 постепенно распродает свои полупрофильные активы, земельные участки и погашает долги.

Городские же власти стараются не усугублять положение компании, чтобы она смогла достроить дома для москвичей. Также в марте по поручению заммэра Марата Хуснуллина мы взяли в работу проблемные объекты, строящиеся жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), аффилированными СУ-155. Это жилые дома в районах Фили-Давыдково, Новые Черемушки, Северное Чертаново, Нагатино-Садовники, квартиры в которых ждут годами более двух тысяч человек.

Застройщик утверждал, что не мог завершить строительство и устранить недоделки из-за отсутствия необходимых документов, неоформленной земли. С учетом многочисленных семей, которые давно заплатили компании за квартиры и до сих пор остаются ни с чем, город устранил эти препятствия. На Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) были приняты решения, позволяющие СУ-155 завершить строительство и сдать дома в эксплуатацию. Городским структурам поручено оперативно оформлять граддокументы по указанным адресам при обращении компании.

В тоже время мы совместно с Прокуратурой Москвы провели выездные проверки трех ЖСК, аффилированных СУ-155, — "Губернский", "Зодчий" и "Северное Чертаново". Мы удивились во время проверки, увидев много покупателей в офисе. Мы объясняли и показывали людям, что у ЖСК нет правоустанавливающих документов: нет разрешения на строительство, не оформлены земельно-правовые отношения. Инспекторы из Прокуратуры спрашивали, не смущает ли их, что застройщик находится в предбанкротном состоянии. Но люди продолжали нести деньги в кассу. На что они надеются?

Контроль деятельности кооперативов ужесточается, благодаря последним изменениям в законе, но будущим покупателям квартир в строящихся домах я советую не искушать судьбу и выбирать более надежный вариант — заключать договор участия в долевом строительстве, который дает определенные гарантии участникам строительства. По схеме ЖСК в столице возводится 32 дома, а по договорам долевого участия — 376, точно будет из чего выбрать.


Денис, Москва

Сохранится ли ДДУ после пересмотра ФЗ-214? В какой форме? Каков диапазон возможных вариантов?

Константин Тимофеев

Действительно, вопрос пересмотра 214-ФЗ горячо обсуждается на всех уровнях последние несколько месяцев. Высказывались разные идеи вплоть до полного отказа от долевого строительства и перехода на покупку готового жилья.

В июле у первого вице-премьера России Игоря Шувалова состоялось совещание по вопросу реформирования долевого строительства. На нем обсуждался вопрос участия банков в этом процессе. Банки могли бы стать посредниками между застройщиками и дольщиками. Это позволит усилить контроль за эффективным расходованием денежных средств граждан.

По итогам этого совещания была сформирована рабочая группа, которую возглавила замминистра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина. По ее словам, схема с банками рассматривается как альтернатива уже существующим механизмам долевого строительства. Таким образом, отказаться от ДДУ пока не планируется. Мы поддерживаем такой вариант, потому что 214-ФЗ неплохо себя зарекомендовал. Конечно, мы не говорим, что он совершенен. Но сегодня он дает дольщикам ряд гарантий: это и госрегистрация ДДУ, и выплата неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, и контроль застройщиков со стороны надзорных органов, и гарантию качества и др.

Немногие компании могут позволить себе заемное финансирование в банке. Посмотрите статистику: в Москве сегодня строится 429 домов за счет внебюджетных источников, из них 410 домов финансируют граждане. Почти 92% новостроек, где есть привлечение средств дольщиков, реализуются по ДДУ.

По нашему мнению, если граждане будут работать только через банки, это приведет к удорожанию квартир, а значит люди будут искать, где подешевле. А дешевле — это "серые" схемы, векселя, соглашения о партнерстве, предварительные договоры купли-продажи и т.д. От всего этого мы практически ушли за последние годы. Из 410 домов только по двум объектам наши специалисты выявили незаконное привлечение денежных средств граждан — это меньше полпроцента. Кроме того, мы регулярно наблюдаем, как банки лишаются лицензий, поэтому легче проанализировать деятельность строительной компании, чем коммерческого банка.

Наше предложение — в рамках реформирования 214-ФЗ увеличить финансовые требования к самим застройщикам.


Мария, Москва

Можете ли вы сформулировать принципы выбора застройщика для заключения ДДУ?

Константин Тимофеев

Советую зайти на наш сайт, посмотреть, сдает ли застройщик отчетность. Если вы нашли его в перечне, значит, компания работает по закону, у нее есть все права на земельный участок, необходимая документация, проект прошел экспертизу.

Перейдя также по баннеру на главной странице нашего сайта, вы можете ознакомиться с картой строящихся объектов Москвы. На ней можно увидеть, какие объекты являются проблемными, какие квартиры продаются по договорам долевого участия или через кооперативы.

Помните, что вы вправе просить застройщика показать вам его учредительные документы, бухгалтерскую отчетность за последние три года, заключение аудиторов за последний год, проектную декларацию.

Если компания предлагает вам заключить предварительный договор, договор бронирования или купли-продажи векселя, названий может быть много, нужно бежать от такого застройщика. Лучше бежать сразу к нам в Москомстройинвест и полицию, потому что такие формы договоров говорят об обмане. Помните, во время строительства действуют две законные формы — договор участия в долевом строительстве и ЖСК, но на сегодняшний день кооперативы зарекомендовали себя не с лучшей стороны.

Еще всегда рекомендую проконсультироваться у профессионала, который даст оценку предложенным вам документам. Покупка квартиры — это огромные вложения. Лучше потратить несколько тысяч на услуги адвоката, юриста, чем отдать миллионы мошенникам и остаться без ничего.


Николай, Москва

На фоне хроник "пикирующего СУ-155" какие еще компании вызывают опасения у московских властей?

Константин Тимофеев

Наши опасения, в первую очередь, связаны с застройщиками, которые работают по схеме ЖСК. Конечно, данный механизм предусмотрен 214-ФЗ, но в этом случае ЖСК должен выступать застройщиком, то есть иметь оформленный на себя земельный участок и разрешительную документацию. На практике мы зачастую сталкиваемся с ЖСК, которые создаются самими застройщиками, чтобы обойти 214-ФЗ, не сдавать ежеквартальную отчетность, не показывать, куда они отправляют денежные средства граждан.

Кроме того, наши опасения связаны с застройщиками, которые незаконно привлекают денежные средства граждан, а также повторно попадаются на нарушениях. Такие компании выявляются в ходе проверок и контрольных закупок, о них мы сообщаем на своем сайте. К счастью, системных нарушителей в Москве в последние годы немного.

Поскольку суммы штрафов достаточно внушительные, застройщики после первого выписанного штрафа понимают, что работать в "сером" поле им невыгодно, поэтому переходят на схемы, предусмотренные 214-ФЗ.

Константин Тимофеев на заседании Делового клуба на Тверской

Также у нас есть застройщики, которые задерживают сроки сдачи квартир. Например, ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов". Компания возводит крупный жилой комплекс на ул. 6-я Радиальная. Несмотря на многочисленные обещания, застройщик срывает сроки сдачи домов и передачи квартир гражданам. Правительство Москвы в ежедневном режиме мониторит ситуацию на объекте, чтоб подтолкнуть застройщика к наверстыванию упущенных сроков и прекратить практику постоянного продления разрешения на строительство. Застройщик обладает необходимыми финансовыми ресурсами, поэтому мы надеемся, что он завершит строительство. На мой взгляд, там все дело в менеджменте, который нужно менять.

Застройщик ЗАО "Объединенная Строительная Компания" (ЗАО "ОСК") в последнее время погряз в судах со всеми сторонами инвестконтракта, и нет уверенности, что это не делается намеренно, чтобы уклониться от своих обязательств. При этом город ему всю документацию выдал. Но в апреле 2016 года у него закончится срок действия разрешения на строительство, а работы по-прежнему не ведутся. Правительство Москвы со своей стороны пытается найти выход из тупиковой ситуации и предложило всем заинтересованным сторонам несколько путей решения, которые позволят гражданам въехать в оплаченные квартиры.


Павел, Санкт-Петербург

Сокращение покупательской способности населения и прекращение господдержки ипотеки с весны 2016 года может привести в резкому спаду в строительстве. Есть ли перспективы у долевого строительства в этой ситуации? Не безопасней ли брать лишь готовое жилье?

Константин Тимофеев

Тенденция последних 5 лет показывает рост заключаемых договоров долевого участия в строительстве: в 2011 году их было порядка 15,5 тыс. договоров, в 2014 году — 38 тысяч. Сейчас в Москве насчитывается около 56 тысяч действующих договоров долевого участия.

Купить готовое жилье, конечно, безопасней, но оно и стоит дороже, и не у всех есть такие средства. Люди выбирают долевое строительство, потому что квартира на стадии котлована обойдется им дешевле. Плюсом также является "чистая" юридическая история.

Кроме того, большинство застройщиков работают в рамках долевого строительства. В Москве немного застройщиков, способных строить на собственные средства. Немного цифр для наглядности: всего в столице возводятся без участия граждан 19 жилых домов и 410 — с привлечением денег покупателей. Разница налицо.


Марина, Москва

Скажите, а государство должно вообще как-то проверять застройщиков со своей стороны? Грубо говоря, может ли государство поручиться за надежность того или иного застройщика? Или все на твой страх и риск.

Константин Тимофеев

Государство не только должно, оно и проверяет застройщиков, которые привлекают денежные средства граждан в строительство. По закону проверять таких застройщиков можно раз в год. В Москве этим занимается Москомстройинвест.

На регулярной основе наши специалисты осуществляют плановые проверки застройщиков. План проверок на будущий год мы согласовываем с прокуратурой в декабре. На 2015 год нам было согласовано 69 проверок. Из них на сегодняшний день проведено 54 проверки. Если мы выявляем нарушения, то застройщики привлекаются к административной ответственности, выписываем им штрафы.

Но большинство проверок у нас внеплановых. С начала года мы провели 104 такие проверки. Мы их проводим по обращениям граждан. Например, гражданину в офисе продаж предлагают заключить не ДДУ, а, предположим, предварительный договор купли-продажи. Или такой договор уже заключен, и гражданин, опомнившись, обращается к нам. В основном, на такие уловки идут застройщики, которые не имеют права привлекать денежные средства граждан на законных основаниях, например, у них нет разрешительной документации. Если факт незаконного привлечения подтверждается, выписываем штрафы. Штрафы достаточно серьезные: от 500 тысяч до 1 миллиона рублей за каждый случай незаконного привлечения. Поэтому застройщик десять раз подумает, стоит ли ему так рисковать. Поэтому тут мы призываем граждан самим не терять бдительность и сообщать в Москомстройинвест обо всех подобных фактах.

Самые частые обращения связаны с нарушением сроков строительства. Несмотря на то, что сроки строительства контролирует Мосгосстройнадзор, раз обращение поступило, мы обязаны застройщика проверить. Внеплановые проверки у нас "невыездные": мы запрашиваем документы (разрешения, договор аренды, реестры, платежки и др.) и анализируем их.

Кроме того, ежеквартально мы на своем сайте публикуем перечень застройщиков, которые сдают нам отчетность. Они обязаны это делать по закону с момента регистрации первого ДДУ до полного исполнения обязательств по последнему заключенному договору. Вместе с информацией о количестве заключенных ДДУ застройщик предоставляет нам бухгалтерскую отчетность.

Конечно, поручиться за каждого застройщика государство не может, потому что ни одна компания не застрахована от рисков. Например, банкротства. Поэтому, выбирая того или иного застройщика, постарайтесь максимально себя обезопасить: покупайте жилье у крупных проверенных компаний с большим опытом работы в регионе, проверяйте у него наличие необходимой разрешительной документации, изучите списки застройщиков на сайте Москомстройинвеста, заключайте только ДДУ.

Чтобы на ранних стадиях выявить предбанкротное состояние застройщика, Москомстройинвест вышел с инициативой пересмотра коэффициентов финансовой устойчивости компаний. Сегодняшние нормы не соответствуют современным реалиям и не отражают реального положения вещей.


Мария, Москва

А какие вообще карательные меры применяются к застройщикам, которые затягивают строительство? Вот вложимся мы сейчас в стройку, затем дом "заморозят" недостроенным. Что нас как покупателей ждет дальше? Не хотелось бы годами зависать в судах и слышать отговорки и бесконечные обещания.

Константин Тимофеев

Затягивать работы невыгодно самим застройщикам: для них установлены повышенные арендные ставки, если они не укладываются в срок. Такие меры предприняты для недопущения появления долгостроев. Также договор долевого участия всегда содержит сроки передачи квартир дольщикам. Если застройщик его нарушает, он платит неустойку за каждый день просрочки, для физических лиц-участников строительства размер этой неустойки вдвое больше.

Застройщик обязан не позднее, чем за два месяца сообщить дольщикам об изменении сроков передачи им жилья, и у дольщика остается право расторгнуть договор и вернуть свои деньги обратно, если он не согласен с новыми сроками.

Кроме того, с 2014 года работает механизм страхования застройщиков. Так, компания должна иметь либо договор поручительства банка, либо договор страхования, заключаемый со страховой компанией или Обществом взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Если будет страховой случай, то по аналогии с банковским страхованием дольщик может получить денежную компенсацию.

Однако подчеркну, что все эти гарантии распространяются на тех, кто заключил с застройщиком договор долевого участия, но не пайщиков кооперативов. ЖСК могут продлять сроки строительства, не опасаясь штрафов, потому что в законе такое не прописано.

Люди делают выбор в пользу ЖСК, в основном, из-за стоимости предложения: ценник на 10-20% ниже рыночного. Хотя и последние поправки в законодательстве ужесточают контроль деятельности кооперативов, эта схема достаточно рискованная для покупателей. Если, как вы говорите, не хотите "слушать отговорки и бесконечные обещания", выбирайте застройщика, предлагающего с вами заключить ДДУ.


Олег, Тверь

Каковы сейчас, в кризис, риски при покупке квартиры в новостройке? И можно ли как-то подстраховаться дополнительно?

Константин Тимофеев

Риск при покупке квартиры в кризис связан, в первую очередь, с задержкой по срокам сдачи объекта. В кризис многие компании испытывают трудности с финансированием, поэтому есть риск, что объект не будет сдан в срок. Однако если застройщик не укладывается в установленные сроки, то он обязан уведомить об этом дольщиков, и срок строительства может быть продлен.

Даже покупая готовое жилье, вы рискуете. Все мы помним истории про "черных риелторов". Поэтому риск есть всегда — и при покупке на рынке новостроек, и при покупке "вторички". Наша задача — минимизировать риски, в первую очередь за счет заключения ДДУ, если речь идет о долевом строительстве.

Поэтому мы бы посоветовали, прежде чем купить квартиру — неважно, в новостройке или существующем фонде, — обратиться за помощью к профессиональным юристам, чтобы они дали правовую оценку тем документам, которые вам предлагают подписать.


Виктория, Москва

Есть какой-то открытый список или ресурс, где была бы отражена деятельность каждого застройщика, в том числе его судебные тяжбы? Может, рейтинг надежности какой-нибудь? То есть чтобы можно было зайти и посмотреть в одном месте нескольких застройщиков, сравнить, а не самостоятельно играть в сыщика.

Константин Тимофеев

Рекомендую обратиться к нашему сайту, на котором много полезной информации для покупателей квартир в Москве. Как я уже говорил, на нем можно ознакомиться со списком столичных застройщиков, работающих по закону о долевом строительстве и сдающих отчетность, адресами строящихся объектов. Стоит задуматься, если компании, у которой вы хотите купить квартиру, там нет. Можете позвонить нам на "горячую линию" или обратиться в "Электронную приемную" на нашем сайте.

У нас же можно узнать о застройщиках, которые не исполнили свои обязательства перед дольщиками, а также есть ли проблемы у выбранной вами компании — не банкротится ли она. Москомстройинвест, в частности, участвует в 18 судебных делах о несостоятельности застройщиков для защиты прав дольщиков и сообщает об итогах судебных заседаний на сайте. Ведет ли компания судебные тяжбы, можно также узнать в картотеке арбитражных дел. Достаточно набрать в окне поиска название застройщика.


Анна, Москва

Нормальная ли это практика, что дома по долевому строительству всегда сдаются позже оговоренного срока? Например, если срок сдачи дома — декабрь, то на деле не раньше весны сдадут. Это вообще как-то регламентируется законодательно? То есть в какой момент задержка может стать поводом для обращения в суд?

Константин Тимофеев

Срок сдачи дома, к строительству которого привлечены граждане, закреплен в договоре долевого участия. К этому моменту объект должен быть достроен и получить разрешение на ввод, после чего застройщик должен передать гражданам ключи.
Если же застройщик не успевает достроить дом в срок, то он обязан вас уведомить о переносе сроков в письменной форме не поздне, чем за два месяца до установленной даты и предложить новый срок. Гражданин вправе согласиться на перенос сроков либо не согласиться, и в этом случае обратиться к застройщику и потребовать возврата уплаченной суммы.

Если же на дворе декабрь, а вы видите, что ваш дом не готов, застройщик не уведомил вас о переносе сроков, то на следующий день после истечения установленного срока вы можете требовать выплату неустойки за каждый день просрочки, а при желании расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги.

Сегодня мы столкнулись с такими случаями, когда некоторые граждане стали злоупотреблять штрафными санкциями. Например, получили уведомление о переносе сроков строительства и ждут по полгода, ни согласия не дают, ни о выходе из проекта не заявляют, а потом идут в суд и подают на взыскание неустойки. Поэтому злоупотреблять такой возможностью не стоит, поскольку массовая подача заявлений в суд может привести к банкротству застройщика.

В любом случае, если ваши права как участника долевого строительства нарушаются, обращайтесь в суд.


Наталья, Москва

Добрый вечер! Приобрели квартиру у застройщика "А101 девелопмент" в ЖК "Зеленая линия" в Коммунарке, вторая очередь, корпус 9. Срок выдачи ключей по ДДУ стоит до конца октября 2015 г. Дома еще не закончены, по словам строителей с площадки, задержат минимум на 6 месяцев. На все вопросы застройщик уклончиво отвечает, что ключи выдадут в срок. На официальные вопросы от дольщиков на форуме тоже нет нормальных ответов. Подскажите, как можно повлиять на застройщика и узнать точную дату окончания строительства и выдачи ключей? Если задержат, то насколько? Люди дружно готовятся к подаче исков о выплате неустойки.

Константин Тимофеев

Застройщик ведет в Коммунарке строительство в несколько очередей. Знаю, что 1-я очередь уже введена. По моей информации, 2-я очередь готовится к вводу. В настоящее время сроки не нарушены. Но если это произойдет, советую сообщить нам в Москомстройинвест, лучше направить письменное обращение.

Вы, в свою очередь, можете обратиться в суд для взыскания неустойки за нарушение сроков строительства. Напомню, она составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Допустим, вы заплатили за квартиру 5 миллионов. Сегодня ставка рефинансирования 8.25. Получается, что неустойка составляет — 1375 рублей за день просрочки, а для физических лиц вдвое больше, то есть — 2750 рублей. За месяц набегает 82,5 тысяч рублей.


Алексей, Москва

Скажите, а работает ли 214-ФЗ в случае индивидуального домостроения, когда человек заключает официальный договор на строительство частного дома у застройщика (не какая-то частная бригада)?

Константин Тимофеев

Нет, 214-ФЗ регулирует отношения, связанные со строительством многоквартирных домов.

Долевое строительство: как защитить свои права и деньги
Константин Тимофеев
Константин Тимофеев
© Москомстройинвест
Константин Тимофеев
Интерактив