МОСКВА, 26 декабря - РИА Новости, Константин Балакин. Подмосковные строители ввели в уходящем году рекордный объем недвижимости не только для области, но и в целом по стране – и это на фоне ухудшающейся экономической обстановки. Тем не менее, девелоперы, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость", провожают уходящий год с тревожными настроениями, повышая цены и прогнозируя банкротства в своих рядах.
Стахановские темпы
Несмотря на неблагоприятное сочетание факторов, среди которых были экономические санкции Запада, колебания валют и изменение ключевой ставки ЦБ, рынок жилья Подмосковья в 2014 году выглядел весьма живо.
Так, по данным правительства Подмосковья, объемы строительства в этом году в области возросли - если в 2013 году было введено 7,4 миллиона квадратных метров недвижимости, то в 2014 году более 14 миллионов, что в 1,9 раза больше. Площадь построенного жилья при этом составляет более 7 миллионов квадратных метров, что на 2 миллиона квадратных метров или 40% больше, чем в 2013 году.
В подмосковном правительстве утверждают, что в прошедшем году построен не просто рекордный объем недвижимости для региона, но таких объемов вообще никогда не строилось ни в одном субъекте России.
"Основной объем строящегося в Подмосковье жилья относится к массовому сегменту. И эта ситуация не меняется уже на протяжении нескольких лет, что обусловлено низкой платежеспособностью населения", - говорит директор департамента аналитики и консалтинга компании "Метриум Групп" Анна Соколова. В то же время она отмечает, что в борьбе за покупателя застройщики стараются разнообразить свои проекты, и компании отходят от традиционного "эконома", все больше обращая внимание на комфортность для проживания и качество среды.
Кстати, и власти все больше задумываются о комфортной для граждан среде. Именно в рамках этой задачи решено навести порядок в панельном домостроении. По словам заместителя председателя правительства области Германа Елянюшкина, застройщикам дан год на модернизацию своего панельного производства.
Всплеск продаж
Продажи также не стояли на месте: риелторы и девелоперы отметили активность покупателей, которая достигла своего апогея в последние месяцы года. Например, в компании ПИК в середине декабря даже отмечали сбой в работе операторов из-за обилия звонков. Как уточнили в пресс-службе компании, звонков тогда было в 2-3 раза больше, чем в ноябре.
Одной из главных причин такой покупательской активности эксперты называли стремление сохранить сбережения в условиях финансовой нестабильности. По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, люди стремятся вложить свободные средства в недвижимость не столько для приумножения своих средств, сколько для сохранения их реальной стоимости и остановки их обесценивания.
"Недвижимость из года в год показывает прирост в пределах инфляции, что фиксирует вложенные средства", - говорит Богданюк.
Ожидая роста цен
В уходящем году цены на жилье вели себя относительно спокойно.
По данным компании "Инком", средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Московской области сегодня составляет 84,2 тысячи рублей. Причем за год данная цифра почти не изменилась – на декабрь 2013 года средняя стоимость "вторичного" метра составляла 84,1 тысячи рублей.
Согласно отчету компании "ВИД Консалтинг" и гильдии риелторов Московской области, на конец года первое место в топе самых дорогих подмосковных городов занимает Реутов (126,6 тысячи рублей за квадратный метр), второе – Красногорск, где "квадрат" стоит 124,2 тысячи рублей, на 3-м, 4-м и 5-м - Мытищи (115,3 тысячи), Одинцово (115,2 тысячи рублей), Щербинка (114,1 тысячи рублей).
Самая же низкая стоимость квадратного метра на вторичном рынке в городах Подмосковья, по тому же отчету, наблюдается в Рошале - 28,3 тысячи рублей за квадратный метр и в Серебряных Прудах - 39,25 тысячи рублей за "квадрат".
В то же время рост цен на первичном рынке жилья в Московской области в 2014 году составил около 6%, сообщают аналитики "Метриум Групп". На текущий момент квадратный метр, в среднем, стоит 77 тысяч рублей. "Столь невысокий рост обусловлен, прежде всего, высоким уровнем конкуренции, а также выходом на рынок новых проектов на начальной стадии с доступным уровнем цен", - объясняет Соколова.
Однако в новый год рынку, видимо, придется войти с новыми ценами.
Так, глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев убежден, что в московском регионе стоимость жилья через полгода вырастет на 20%. "В ближайшие полгода, всем ответственно заявляю, будет плюс 20% корреляции цен. Даже при падающем рынке цены вырастут на 20%, потому что девелоперы, если будут продавать сейчас, не поднимая цен, будут продавать себе в убыток", - говорит он.
Пока тенденция подтверждает это – ценники растут. Партнер компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский поясняет, что рост ключевой ставки ЦБ заставит перекладывать возросшие расходы девелоперов на плечи покупателей. По его словам, на сколько расходы увеличатся, столько и переплатит покупатель, и конкретно из-за изменения ключевой ставки эта переплата может составить примерно 10%.
Кроме того, строительство дорожает и из-за роста стоимости валюты. Импортозамещение же не панацея, отмечает гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов, хотя бы потому, что российские аналоги некоторых материалов не всегда имеются, а разница в стоимости между качественными материалами и их дешевыми китайскими аналогами не спасает ситуацию.
Ряд подмосковных застройщиков уже заявили о повышении ценников в своих проектах. Например, та же Tekta Group с 22 декабря повысила цены во всех своих новостройках до трех тысяч рублей за метр. А "Химки Групп" с 21 декабря увеличила стоимость объектов на 12%, с намерением повышать далее на 7-12% в месяц.
Банкротство стучит в дверь
В целом, многие участники подмосковного рынка недвижимости пребывают в тревожном настроении.
В частности, строители жилья в Подмосковье опасаются возможности возникновения кассового разрыва, рассказал Елянюшкин. Он отметил, что сегодня всем застройщикам по факту закрыты кредитные линии - банки установили фактически заградительные ставки на уровне 27-30%. Кроме того, по его словам, в Московской области было 65% покупателей жилья, которые брали ипотеку, а сегодня все продавцы переходят на 100%-ную предоплату, потому что ипотечные предложения у банков являются недоговоропригодными - ставки превышают разумные пределы. При этом он добавил, что сегодня в Подмосковье по договорам долевого участия работают 562 застройщика и задействовано 1,3 триллиона рублей - это объем договоров строительства. "Из них 778 миллиардов рублей - это договоры ДДУ. Количество проданных, но пока не переданных покупателям квартир по деньгам превышает в 3 раза бюджет Московской области", - добавил Елянюшкин.
По мнению Котровского, если высокая ключевая ставка сохранится, то недостаток ликвидности на рынке будет ощущаться уже к весне. Это способно затянуть сроки строительства, многим придется отодвигать сроки сдачи объектов, а в рамках 214 ФЗ это чревато многомилионными пенями, продолжает эксперт. "И с такой ситуацией могут столкнуться не мошенники, а добросовестные компании, которые просто не рассчитывали на новые экономические реалии", - опасается Котровский.
Отдельные участники рынка полагают, что кризис проведет его своеобразную санацию. Так, гендиректор Urban Group Андрей Пучков считает, что тяжело придется компаниям, которые не имеют каких-то конкурентных преимуществ, а просто строят квадратные метры. Эксперт предполагает, что такие компании могут не выжить. По прогнозам же Хрусталева, до февраля будущего года, когда может наступить главный пик кризиса, доля компаний в зоне риска – тех, которые могут либо сменить собственников, либо заявить о банкротстве, может достигнуть 60%.
Таким образом, рынок недвижимости Подмосковья, пережив в целом неплохой год, к его окончанию подошел в неопределенном состоянии. В настоящий момент ясно одно – расходы девелоперов возрастают, и они готовятся разделить их с покупателями. К чему это приведет, и как будет развиваться ситуация, покажет год грядущий.
