МОСКВА, 5 ноября - РИА Новости, Марина Малкова. Плохая экология, отсутствие метро и дефицит мест в детских садах – вот лишь некоторые признаки самых неблагополучных районов Москвы. Эксперты рассказали "РИА Недвижимость", какие районы города входят в пятерку худших и почему жилье в них, несмотря на все недостатки, продолжает пользоваться стабильным спросом.
Предсказуемый результат
Чтобы составить "антирейтинг" московских районов с точки зрения качества жизни, мы обратились к экспертам рынка недвижимости с просьбой оценить районы города по 6 параметрам: транспортной доступности, социальной инфраструктуре, качеству жилой застройки, экологической обстановке, уровню преступности и присутствию мигрантов.
Результаты нашего опроса лишь подтвердили уже сложившееся мнение участников рынка жилья о самых депрессивных районах столицы: юго-восток Москвы остается наименее привлекательной для проживания частью города. Те же выводы, кстати, продемонстрировало и исследование компании "Гольфстрим охранные системы", которая на минувшей неделе в очередной раз составила индекс тревожности Москвы. Именно на юго-востоке города, по данным специалистов компании, было зафиксировано наибольшее количество попыток проникновения в чужие помещения. В тройку лидеров также вошли южная и восточная части Москвы, а вот образцом безопасности стал Западный административный округ столицы.
Считается, что такое разделение на благополучную и неблагополучную части города сложилось исторически: на северо-западе Москвы селилась интеллигенция, а на юго-востоке – рабочий класс. Соответственно, и жилой фонд на северо-западе был качественнее, тогда как на юго-востоке преобладали однообразные панельные коробки.
Правда, утверждают собеседники "РИА Недвижимость", на самом деле, все не так однозначно. Сегодня, как говорит генеральный директор "МИЦ – Недвижимость" (ГК "МИЦ") Наталья Соломонова, неблагополучные районы есть и на севере города. Например, Западное и Восточное Дегунино. Жилой фонд представлен здесь в основном старыми панельными домами, а из-за отсутствия в ближайшем окружении станций метро, жители нескольких районов вынуждены пользоваться станцией "Петровско-Разумовская", что вызывает пробки на дорогах на подъездах к метро и высокую степень загруженности самой станции, рассказывает в свою очередь генеральный директор "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева.
Капотня
В целом список наиболее депрессивных районов Москвы, проигрывающих другим районам по большинству пунктов, описывающих качество жизни, оказался довольно предсказуемым. На протяжении нескольких лет лидирующие позиции в различных столичных "антирейтингах" занимает район Капотня. Возглавил он и наш топ, так как большинство опрошенных экспертов поставили его на первое место.
Дурную славу Капотне обеспечивают сразу несколько факторов, и в первую очередь неблагополучная экологическая обстановка. "Визитной карточкой" Капотни является Московский нефтеперерабатывающий завод (МНПЗ). Это одно из самых неэкологичных производств в городе, которое пагубно влияет на окружающую среду, отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Кроме того, район граничит с МКАД, сразу за которым дымят градирни "ТЭЦ-22" "Мосэнерго".
Красота обыденности: индустриальные виды Москвы >>>
Помимо этого, Капотня отличается плохой транспортной доступностью, считают эксперты. Район расположен в 19 километрах от центра столицы и не имеет не только собственной станции метро, но и перспектив получить ее в ближайшие 7 лет. В результате, до станций "Люблино" и "Марьино" жителям Капотни приходится добираться на общественном или личном транспорте по загруженным дорогам, наравне с жителями подмосковных городов, которые едут на работу в Москву.
Слабо развита в Капотне и социальная инфраструктура: на 27,2 тысячи жителей работают всего 4 школы и 5 детских садов. Зато имеется исправительная колония, а за МНПЗ располагается рынок "Садовод", куда в свое время переехали многие арендаторы легендарного "Черкизона" со всеми вытекающими последствиями.
Имеющееся жилье в районе в основном представлено низкокачественными кирпичными и панельными домами 1950 – 1970-х годов постройки, констатирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь. Раньше в них по большей степени жили сотрудники завода, а теперь все чаще в соседях можно увидеть мигрантов.
Предложение на первичном рынке недвижимости в районе отсутствует, а стоимость квартир на "вторичке" остается одной из самых низких в Москве – в среднем 121 тысяча рублей за квадратный метр. Это является лишь следствием вышеназванных факторов и подтверждает репутацию Капотни как неблагополучного района.
Некрасовка
Второе место эксперты почти единодушно присудили Некрасовке. Этот район в Юго-Восточном округе столицы фактически является анклавом города Люберцы и находится далеко за МКАДом, однако он вошел в состав Москвы, так как находится на территории полей аэрации "Мосводоканала".
Шесть лет назад часть бывших полей аэрации была отдана под жилую застройку. Выделенный участок в 490 гектаров до сих пор осваивается: там ведется активное строительство как социального жилья для очередников, так и коммерческого, на продажу, уточняет Гудзь.
"Темное" аэрационное прошлое места застройки сказывается на репутации всего района. Несмотря на то, что перед началом строительства была проведена рекультивация грунта, его безопасность до сих пор подвергается сомнению.
Впрочем, и без проблемы с грунтами экологическая обстановка в Некрасовке остается неблагополучной. Люберецкие очистные сооружения "Мосводоканала" – крупнейшие в Европе - продолжают работать и очищают значительную часть хозяйственно-бытовых и промышленных вод Москвы и ближайших городов Подмосковья. А недалеко от жилых домов находится мусорный полигон и мусоросжигательный завод.
Власти Москвы не раз сообщали о планах полигон рекультивировать, а завод вывести куда подальше, но пока реальных действий не предпринято, рейтинг района остается крайне низким.
Способствует этому и транспортная ситуация. Значительная удаленность Некрасовки от МКАД при отсутствии метрополитена играет с ней плохую шутку. Отсутствие альтернативы в транспортном вопросе лишает район последних баллов. Правда, у Некрасовки, в отличие от Капотни, есть перспектива: согласно программе развития Московского метрополитена, район получит собственную стацию уже в 2015 году. "В будущем это непременно повысит привлекательность района", - считает Литинецкая.
Выгодно отличает Некрасовку от Капотни качество жилого фонда. В настоящее время, по словам Гудзь, в районе активно ведется строительство жилья при цене на первичном рынке около 99 тысяч рублей за квадратный метр. А средняя стоимость квартиры составляет порядка 6 миллионов рублей. На вторичном рынке, который представлен современными домами, стоимость "квадрата" равна 117 тысячам рублей.
Западное Бирюлево
Район Западное Бирюлево, где недавно произошло громкое убийство, за которым последовали массовые беспорядки, оказался в нашем рейтинге на третьем месте. В том числе по причине компактного проживания трудовых мигрантов: район давно имеет статус центра держателей рынков и их подопечных-гастарбайтеров. Правда, по сравнению с другими районами юга и юго-востока столицы, ситуация с мигрантами в Западном Бирюлево до недавнего времени не была критичной.
Эксперты: Концентрация мигрантов, как в Бирюлево, снижает цену жилья на 10-15% >>>
Однако район давно проигрывает многим "соседям" по ряду других факторов. Например, в вопросе транспортной доступности он недалеко ушел от лидеров нашего рейтинга. "По форме район напоминает треугольник, ограниченный двумя железнодорожными ветками и МКАД. Единственный въезд в район осуществляется с Варшавского шоссе, которое, несмотря на реконструкцию, остается одним из самых загруженных", - комментирует Литинецкая.
Собственной станции метро в Западном Бирюлево тоже нет. Как и развитой социальной инфраструктуры: почти на 90 тысяч жителей в районе работают только 7 школ и 16 детских садов.
А вот с наличием вредных производств в районе "полный порядок". Пивоварня "Москва-Эфес", крупный мусоросжигательный завод и "ТЭЦ-26" "Мосэнерго" в сочетании с напряженным трафиком на дорогах оказывают пагубное воздействие на экологию района.
Как следствие, цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Западного Бирюлево, по данным руководителя офиса "Бабушкинское" компании "Инком-Недвижимость" Наталии Тишковой, составляет скромные для Москвы 132,8 тысячи рублей.
Печатники
Четвертое место в топ-5 неблагополучных районов Москвы досталось району Печатники. Главным образом на его репутации, как считает Литинецкая, сказывается наличие гигантской промзоны: она занимает две трети территории района и включает более 200 различных предприятий.
Одним из крупнейших производств в Печатниках является завод "Автофрамос", который в конце 1990-х годов занял цеха легендарного АЗЛК. С одной стороны, наличие такого большого количества предприятий дает рабочие места. Но с другой, плачевно сказывается на экологии. "Некоторые экологи полагают, что уровень загрязнения воздуха в Печатниках ничем не уступает лидеру рейтинга – Капотне", - делится Литинецкая.
От производителя автомобилей "Москвич" в Печатниках осталось много жилых домов и общежитий, которые строились еще для сотрудников завода. Сейчас, как отмечает Гудзь, цена квадратного метра здесь составляет почти 147 тысяч рублей. Стоимость жилья объясняется тем, что в Печатниках отсутствуют новостройки, но при этом есть одноименная станция метро.
Впрочем, из некоторых микрорайонов Печатников до метро добираться неудобно и долго. При этом границы района проходят по железнодорожной ветке и двум магистралям – вечно загруженному Волгоградскому проспекту и ТТК.
Социальная инфраструктура района, по мнению Гуздь, тоже слабо развита: жители явно испытывают недостаток медицинских и торговых учреждений.
Гольяново
Замыкает пятерку самых депрессивных районов столицы район Гольяново, который расположен на востоке столицы и зажат между МКАД и Щелковским шоссе. На территории района есть метро, однако добраться до подземки в час-пик – задача сложная, а порой невыполнимая. Да и сама станция "Щелковская" из-за соседства с автовокзалом междугороднего сообщения постоянно испытывает перегрузки.
По той же причине, как считают эксперты, в районе фиксируется высокий уровень преступности. "Гастролеры" нередко промышляют грабежами и разбоем в окрестностях вокзала и метро.
Помимо вокзала, в Гольяново есть крупные промзоны, в том числе Калошино, входящая в тройку лидеров по выбросу ядовитых веществ в атмосферу в Москве. Одна только "ТЭЦ-23" "Мосэнерго", находящаяся в промзоне, перевыполняет план по выбросу оксида азота. Поэтому Гольяново отличается крайне неблагополучной экологической ситуацией.
Немудрено, что редкие девелоперы до сих пор рассматривали этот район в качестве места для строительства жилья. Предложение на первичном рынке в Гольяново пока отсутствует, констатирует Гудзь, а средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет около 147,8 тысячи рублей.
Однако уже скоро новое жилье должно появиться в Гольяново, причем сразу в существенных размерах, говорят риелторы. Жаль только, что это вероятно усугубит и без того трудную транспортную ситуацию.
Спрос есть
По словам экспертов, все пять самых неблагоприятных районов Москвы объединяют общие характеристики. Все они, например, отличаются плохой экологией: заводы, промзоны, ТЭЦ делают их непривлекательными для постоянного проживания, отмечает Лебедева.
В трех из пяти районов отсутствует метро, а там, где оно есть, подземка сильно удалена от жилых кварталов и перегружена. При этом трафик на близлежащих транспортных магистралях практически лишает местных жителей возможности использовать личный транспорт. А единственным видом транспорта "без пробок" является электричка, сетует Гудзь.
Дополняет картину в большинстве районов, кроме Некрасовки, низкое качество жилого фонда с большим количеством старых пятиэтажек. Социальная инфраструктура соответствующая, сформировавшаяся несколько десятилетий назад, часто отстает от актуальных потребностей жителей района.
В результате цена квадратного метра находится на низком уровне. А это, как отмечает руководитель вторичного отделения компании "Азбука Жилья" Андрей Банников, привлекает в районы большое количество мигрантов. И если представители среднего класса давно не жалуют районы Москвы, попавшие в наш рейтинг, недвижимость в них, благодаря сравнительно демократичным для столицы ценам на жилье, все равно пользуется и, видимо, будет и дальше пользоваться стабильным спросом, правда, у тех покупателей, которые не добавят им престижности.
