Доля таунхаусов, составляющая сегодня не более 5% от предложения на первичном рынке Подмосковья, к 2020 году может вырасти до 20%, а в более далекой перспективе не исключен рост и до 100%, считает генеральный директор "Каскад Недвижимость" Артур Григорян. О том, чем этот сегмент сложен, но в то же время привлекателен, эксперт рассказал в интервью РИА Недвижимость.
- Какие основные тенденции на подмосковном рынке жилья вы можете выделить сегодня?
— Сегодня на первичном рынке Подмосковья около 90% — это многоэтажное жилье. Объем предложения в квартирном секторе чрезмерно большой. Многие застройщики одновременно начали согласовывать проекты планировок и получать правоустанавливающие документы, и теперь все вместе выводят на рынок миллионы квадратных метров. И ситуация идет к тому, что скоро объем предложения на 40-50% превысит тот, что был до кризиса. По нашим расчетам, пик придется на 2017 год. Спрос падает, предложение увеличивается, застройщикам придется демпинговать. Учитывая, что основная масса многоэтажного жилья строится без тщательно продуманных концепций и не оптимизируется под будущую жизнь покупателей, люди все чаще будут выбирать качественные проекты. В том числе таунхаусы.
- Что сегодня происходит с таунхаусами в Подмосковье? Например, глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев недавно говорил, что около ста поселков практически "стоят", нормально продаются лишь несколько объектов, и в целом заниматься таунхаусами сейчас довольно рискованно.
— Я с ним согласен. Это действительно сложный рынок, и сегодня в большей части проектов продажи упали раза в три. С другой стороны, рынок таунхаусов единственный на фоне всего остального, который имеет предпосылки к росту в разы. Сегодня доля таунхаусов на первичном рынке Подмосковья составляет 2-5%. При этом исследования показывают, что каждый второй покупатель не прочь приобрести именно таунхаус. Проблема в том, что действительно качественных таунхаусов строится мало. Лендлордам гораздо интереснее застраивать свои участки жильем плотностью 15-20 тысяч квадратных метров на гектар, чем 3,5 тысячи на гектар. К тому же до определенного времени таунхаусы строились кое-как. Поэтому те, кто профессионально ими занимается, предлагает уникальный продукт и строит не просто квадратные метры, а создает целый образ жизни, будет успешен.
- Насколько может вырасти рынок таунхаусов? Не до 50 же процентов, если потребности каждого второго можно будет удовлетворить?
— Я думаю, что затоваренность многоэтажного жилья скажется в конце следующего года, а в 2018-м к нам начнут приходить лендлорды, которые захотят массово создавать коттеджный продукт. В 2018-м мы будем вести проектирование и к 2020 году, по нашим прогнозам, доля таунхаусов в общем объеме жилья может составить 20%.
До 50% она может вырасти иначе. Если, допустим, общее предложение составляет 7 миллионов квадратных метров, и оно упадет вдвое, то, к примеру, 1,7 миллиона "квадратов" таунхаусов уже будет половиной рынка. А в будущем, когда малоэтажный образ жизни войдет в привычку, то доля может дойти и до 100%. Те 2-5%, которые сегодня есть, — это реально очень мало.
- Сколько это в абсолютных цифрах?
— Компания "Миэль" специально для нас проводила анализ, который показал, что сегодня на первичном рынке новой Москвы и Московской области в пределах 30 километров от МКАД представлено 109 проектов, из них 23 — в новой Москве. В квадратных метрах это около 620 тысяч, в денежном эквиваленте — почти 50 миллиардов рублей. Кроме того, таунхаусы имеются еще в 15 поселках и жилых комплексах на удалении свыше 30 километров от МКАД.
Надо заметить, что застройщиков, специализирующихся именно на таунхаусах, практически нет, у большинства в портфеле по одному проекту, который иногда представляет собой лишь секцию в жилом комплексе. К тому же большинство этих проектов стартовали еще в докризисные годы, а новых в последнее время на рынок никто не выводил. В нашем же портфеле 10 текущих проектов и 7-8 уже реализованных.
- А есть данные по продажам в сегменте, вы сказали, что во многих проектах они упали?
— Согласно исследованию "Миэля", в первом полугодии на первичном рынке региона продано 468 таунхаусов — это на 28% меньше, чем за первое полугодие 2015-го. В денежном выражении объем снизился на 33%, так как уменьшился бюджет покупки.
При этом оказалось, что 50-60% продаж пришлось на "Каскад", иными словами, мы продаем каждый второй таунхаус в регионе. Но причина не только в том, что мы так сильно выросли (хотя и в этом тоже), а в том, что другие упали.
- То есть снижение платежеспособности покупателей на вас не особенно отражается?
— Мы понимаем, как с этим бороться. Например, мы разрабатываем с определенными банками, в частности, "ДельтаКредитом", собственные ипотечные программы. В случае с ипотечной ставкой мы пошли "от обратного" — взяли среднестатистического человека, получающего зарплату в районе 50 тысяч рублей и посчитали, каким образом он может совершить покупку у нас. Высчитали, что он может позволить себе ежемесячный платеж в 20-25 тысяч рублей, что сопоставимо с арендой 1-комнатной квартиры. В таком случае ипотечная ставка для него должна быть 8,5% годовых. Причем в отличие от других наших коллег, предлагающих такие ставки на год, мы предлагаем на 25 лет. И у человека появляется возможность купить таунхаус с двумя парковочными местами, собственной лужайкой и другими опциями по цене 2-3-комнатной квартиры в Подмосковье или 1-комнатной в Москве.
- Какая доля продаж у вас приходится на ипотеку?
— Эта доля постоянно растет. В 2015 году на ипотеку приходилось 60-70%, и это было почти в полтора раза больше, чем годом ранее. А в этом году мы констатируем ее уже в районе 80%.
- Вы планируете начинать новые проекты?
— Да, в ближайший год мы планируем запустить четыре новых проекта — в новой Москве, в Подольском и Домодедовском районах. Они все расположатся в пределах 20 километров от МКАД. Примерный объем жилья составит там полмиллиона квадратных метров. Сейчас проекты находятся на стадии концепции, подробности сможем рассказать чуть позже.
- Я так понимаю, что в их успешности вы не сомневаетесь.
— Не сомневаюсь, потому что, во-первых, рынок таунхаусов, как я уже говорил, будет расти, а во-вторых, мы профессионально подходим к созданию продукта. В кризис покупатель становится более требовательным, его запросы возрастают, и надо постараться, чтобы их удовлетворить. Мы не просто стремимся решить жилищный вопрос людей, но и сделать их дальнейшую жизнь максимально комфортной. Для этого нужно крайне серьезно подходить к разработке концепции. Над одной только квартирографией мы работаем полгода.
Кроме того, мы серьезно инвестируем в исследования целевой аудитории, изучаем ее предпочтения и думаем, как еще мы можем улучшить наш продукт.
- Кстати, кто ваша целевая аудитория, ваш основной покупатель?
— Большая часть — это молодые семейные пары, которые бывали за границей, видели, как живут в других странах и понимают, что панель и даже монолит — не предел мечтаний. Это люди, которые ценят приватность. Основную долю составляют москвичи, которые продают квартиры в черте города и переезжают в загородные таунхаусы. Или же это их первое собственное жилье. Также часто покупают таунхаусы для родителей, чтобы иногда приезжать вместе с внуками и проводить время большой семьей.
- Какова рентабельность малоэтажного строительства, в частности, тех же таунхаусов?
— В районе 15%.
- Высокая, в многоэтажном сегменте застройщики жалуются, что 2-3% сегодня — и то неплохо.
— Мы не считаем, что высокая. До определенного времени маржинальность на загородном рынке колебалась от 50% до 80%. Лет десять назад она и вовсе могла достигать 200%. Для профессионального рынка, учитывая, что необходимо закладывать непредвиденные расходы, 15% — нормальная рентабельность. Дилетантам при такой рентабельности работать уже опасно, любой неверный шаг — и проект в минусе.
- Вы сказали, что рынок подмосковных таунхаусов будет расти. А как изменятся сами таунхаусы и к чему готовиться покупателям?
— Поселки в будущем станут мультиформатными, в них одновременно будут представлены и таунхаусы, и дуплексы, и квадрохаусы, и многоуровневые квартиры. Проекты тоже станут более разнообразными. Уже сейчас наряду с классическими таунхаусами мы разрабатываем новые серии. Например, у нас есть проекты, где к первым этажам, которые традиционно считаются самыми неликвидными, прилагаются участки с маркизой и лужайкой.
А покупателям стоит готовиться к тому, что таунхаусы будут расти в цене. Сегодня таунхаус может стоить как 2-комнатная квартира в панельном доме, но это явно недооцененный продукт и столько стоить он не должен.
Беседовал Константин БАЛАКИН
