Доходы застройщиков в последнее время значительно снизились, но даже при минимальной рентабельности некоторые компании сегодня начинают новые проекты. Почему так происходит, рассказал в интервью РИА Новости глава корпорации "Баркли" Леонид Казинец.
- Леонид Александрович, как сегодня в непростой экономической ситуации себя чувствуют застройщики?
— Сегодня у застройщиков очень маленькая доходность, особенно если земельные участки под проекты покупались по ценам более раннего периода. С квадратного метра застройщики, можно сказать, ничего не зарабатывают — только оборотный капитал. Как долго это продлится — непонятно, и не исключено, что у многих застройщиков может не хватить запасов прочности, и они начнут уходить с рынка. Мы уже сейчас видим, что объемы строительства падают. В первом квартале этого года по стране новых проектов начато процентов на 20 меньше, чем, например, в первом квартале 2015-го. Это значит, что уже к концу года мы увидим уменьшение предложения.
Вопрос, что быстрее уменьшается: объем строительства или готовность людей покупать жилье? В конце концов, это соревнование кто-то выиграет. Сейчас мы понимаем, что объем строительства упадет, и на тот момент, когда у населения появится желание покупать, цены могут пойти вверх из-за ограниченного предложения. Но когда это произойдет — никто не знает.
- По вашим наблюдениям, повторения рекордных вводов жилья последних пары лет ждать не стоит?
— Было бы хорошо, но сегодня я не вижу оснований для увеличения объемов строительства.
- То есть многое упирается в платежеспособность населения?
— Я бы даже сказал — в готовность покупать. Мы видим, что деньги у населения все же есть. Огромный объем сбережений — триллионы — лежит в банках на депозитах. Плюс очень много денег хранится в наличной валюте. Кроме того, есть средства, которые наши граждане в том или ином виде инвестировали в зарубежные активы, в том числе на счета в иностранных банках и в ценные бумаги. Государство же в значительной степени диктует модель поведения своим гражданам: если средства не инвестируются в инфраструктуру, а кладутся в золотовалютный фонд, в резерв, то почему бы гражданам не поступать аналогично?
- Наверняка вас не особо напрягает сужение рынка в пользу крупных и устойчивых застройщиков?
— С одной стороны, конечно, недобросовестные конкуренты уйдут с рынка. С другой стороны, компании, которые находятся в банкротном или предбанкротном состоянии, чтобы удержаться на рынке, продают квартиры по любым ценам. Сегодня мы видим, как некоторые пытаются демпинговать, продавая ниже себестоимости. Если кто-то вам пытается продать рубль по 90 копеек, то у вас должно возникнуть сомнение. И когда компании в надежде как-то удержаться, рассчитывая, что завтра рынок оживет, и они вернут свои деньги, заявляют о сумасшедших скидках, то они реально создают финансовую пирамиду. Кстати, и правительство региона часто говорит о том, что есть предел разумной цены, а есть явный обман или невыполнимые обещания.
- Какой смысл вообще строить при нулевой рентабельности, если на элементарных депозитах можно больше заработать?
— Можно, только пока мы строим, у нас работает заказчик, генподрядчик, агентство продаж, и мы находимся в рынке. Мы уверены, что цены на квартиры вырастут, а они обязательно пойдут, вопрос только когда. Те, кто отработали технологии, научились строить дешево, быстро и качественно, сохранили бренд, начнут в будущем зарабатывать. Уйти с рынка можно, но вернуться назад и развернуть такую структуру, как "Баркли", которую я создавал 25 лет, за один день и даже за один год не получится.
- Еще одна из проблем застройщиков — сложно получить банковское финансирование…
— Например, нам — не сложно, но дорого. Банки, даже с госучастием, декларируют нам 15,5%, но с учетом комиссии, резервирования, открытия, плюс требования купить их ценные бумаги для того, чтобы обслуживать проценты в первый период с гарантией, если продажи вдруг не пойдут, получается все 18%. Но на рынке нет такой рентабельности —18% в год.
При этом на получение кредита уходит много времени, даже если все документы в порядке. Банки требуют поручительства от всех акционеров и гарантий от компаний, находящихся в периметре группы, плюс непрерывные реестры, выверки… Открытие кредитной линии в крупном государственном банке может занять пять-восемь месяцев. Их тоже понять можно: нахлебались уже с невозвратами от горе-строителей. А если идти в небольшие банки, там ставки могут быть и 20%, что, конечно, вообще неприемлемо. Об этом мы как раз говорили на госсовете. Центробанк должен рассмотреть возможность снижения ключевой ставки.
- Насколько реально сократить стоимость банковского финансирования?
— Я надеюсь, что банки сегодня готовы на это пойти. Почему банки поставили высокую ставку? Потому что повысились ставки на депозиты, чтобы люди в период роста доллара не пытались спекулировать на разнице вылюты, а депонировали деньги в банки. Сейчас понятно, что такого роста, скорее всего, уже не будет, народ начинает вновь откатываться в рубль, и ставки по рублевым депозитам снизятся. Если снижается ставка по депозиту, наверно, можно снижать и ставку по кредитованию.
- У вас большая кредитная нагрузка?
— Практически никакой. Сбербанк открыл нам кредитную линию на 8 миллиардов рублей, но мы пока не взяли ни одного рубля. Держим как подушку безопасности для того, чтобы в случае сезонного снижения продаж провала продаж не замедлять строительство.
- Многие застройщики жалуются, что проблемы сегодня также с подрядчиками, найти качественных трудно…
— Качественных подрядчиков на рынке почти нет. Поэтому мы сами себе генподрядчики. Как и проектировщики, и служба технического надзора, и поставщики и так далее. Конечно, я был бы счастлив, если бы объявил тендер, пришел шикарный генподрядчик и за разумные деньги все сделал, ничего не сорвав и не испортив. Но с 2008 года нам пришлось вернуться к стратегии "Баркли", когда мы сами себе были генподрядчиком с развернутой строительной структурой.
- На прошедшем госсовете по градостроительной политике президент Владимир Путин заявил о возможности создания компенсационного фонда для участников долевого строительства. Как вы это прокомментируете, каким образом может работать этот фонд и что изменит на рынке?
— Ситуация, сложившаяся на рынке страхования ответственности застройщиков по 214-ФЗ, неприемлема. Существующие механизмы работают спорно.
Президент сказал, что не было ни одного случая, чтобы застройщик сорвал строительство, а страховая компания выплатила страховку, хотя схема существует уже два года. Субсидиарная ответственность Общества взаимного страхования тоже неоднозначная вещь.
На днях мы проводили большое совещание с регионами в Национальной ассоциации застройщиков. Что говорит, например, Владивосток? Ни одна страховая компания Владивостока нормально с местными застройщиками не работает, им приходится работать с московскими страховщиками. Бумажная пересылка документов занимает две недели. То есть страхование каждого ДДУ занимает минимум две недели — это просто бред.
То, что обсуждалось на госсовете — это схема государственного участия, которая, как ни странно, нас тоже устраивает. Механизм компенсационного фонда очень простой. Собираешься продать квартиру в строящемся доме, взял от ее цены 0,5% — это вполне обоснованная сумма — и перевел в фонд под управлением ЦБ. После этого имеешь право регистрировать ДДУ. Администрируется это очень просто, как обычная госпошлина. При этом полпроцента не станет большой нагрузкой для застройщика и не отразится на покупателях, потому что это будет дешевле, чем коммерческая страховка.
Фонд должен работать следующим образом. Случился факт недостроя. Допустим, нужно достроить в городе N-ске 500-квартирный дом, в котором 400 квартир уже продано по ДДУ. Санатор или арбитражная ликвидационная комиссия объявляет конкурс. Одна компания готова достроить за 200 миллионов, другая — за 100, третья — за 50. Последняя выигрывает тендер и получает из фонда 50 миллионов. Компания достраивает дом, передает зарегистрированные по ДДУ квартиры, а остальные продает, чтобы компенсировать свои затраты. Механизм, повторюсь, проще простого.
- Недавно вы с министром экономического развития Алексеем Улюкаевым ездили в Хельсинки. Зачем?
— Я ездил туда в качестве сопредседателя российско-финской группы сотрудничества предпринимателей. Состоялся очень хороший разговор с крупными финскими промышленниками их аналогом РСПП. Мы подписали довольно детальный меморандум о том, как мы будем помогать финнам, если у них возникнет желание строить новые проекты в России. При необходимости мы готовы взять на себя их сопровождение в оформлении имущественных прав.
Сегодня хорошее время для вхождения иностранных инвесторов на российский рынок. Колебания курсов валют привели к тому, что сегодня производственные активы дешевые и можно купить старый прилично работающий завод за две копейки. Зарплаты в России сегодня тоже невысокие, из-за ослабления рубля они в лучшем случае не выросли, а во многих регионах даже снизились.
Вообще финны еще с советских времен всегда были хорошими соседями. Из европейцев, на мой взгляд, они всегда были одними из самых надежных наших партнеров.
- Они уже наметили какие-то проекты?
— До кризиса они уже успешно реализовали два проекта в России. Сейчас они начали еще один проект в Петербурге. Финнов сегодня немного настораживают цены на жилье в России, и они хотели бы разделить риски с теми, кто умеет работать на таком рынке.
- Более года назад вы объявили о выходе "Баркли" в массовый сегмент. Оправдала ли себя выбранная стратегия и как развиваются начатые тогда проекты?
— Оправдала в том смысле, что мы умеем строить все, что сегодня пользуется спросом. Наш первый проект в "экономе" — ЖК "Медовая долина" в новой Москве — пошел хорошо. Заканчиваем первую очередь, начинаем вторую, по третьей и четвертой вышли из экспертизы. В этом году сдадим первые корпуса. Продажи также идут по графику.
В то же время мы не уходим из элитного сегмента. Например, сейчас мы запускаем новый проект класса люкс — жилой дом Barkli Gallery на Большой Ордынке.
Кстати, недавно мы в один день продали самую дорогую и самую дешевую из наших квартир. Элитная квартира в центре продавалась по 2,5 миллиона рублей за метр, и в это же время продана квартира в новой Москве за 1,55 миллиона в эконом-классе.
- А как развивается проект по строительству ТПУ "Химки-2"?
— На данный момент мы считаем экономику проекта, пока получается, что рентабельность там практически нулевая. Несмотря на то, что земля от РЖД и области довольно дешевая. Заинтересованности инвесторов в покупке гостиницы, апартаментов, торговых и офисных площадей сейчас, увы, мы почти не видим.
При этом проект был поддержан правительством Мособласти. Власти тоже заинтересованы и в парковке, и в транспортной развязке, и в ТПУ. Обсуждается и возможность появления там "Сапсана" и так называемого легкого метро из Москвы.
- В случае с этим проектом на вас отразился мораторий на строительство жилья в Химках?
— Мы не хотели строить там жилье, потому что понимаем, что проживать постоянно вблизи Ленинградского шоссе и железной дороги с семьей, детьми и бабушками не очень удобно. Поэтому гостинично-апартаментный комплекс там гораздо уместнее.
Проект большой, длинный, сейчас, повторюсь, ищем возможности улучшить его экономику.
- Вы смотрите еще земельные участки под строительство?
— Постоянно смотрим. У нас подписано еще несколько предварительных соглашений на проекты в Москве и области. В этом году будем анонсировать два проекта.
— "Баркли" не публичная компания, финансовые показатели вы не раскрываете. Тем не менее, если вернуться к разговору об упавшей рентабельности — насколько меньше вы стали зарабатывать в последнее время?
— Зарабатывать стали намного меньше, но строить стали гораздо больше. Мы продолжим строить во всех сегментах от самого дешевого до самого элитного. Ждем повышения цен на наши квартиры.
Беседовал Константин БАЛАКИН
