О том, какие перспективы ожидают в ближайшее время российский рынок жилья, можно ли надеяться на снижение цен, нужно ли торговаться при покупке квартиры и чем занимается ипотечный брокер, в интервью РИА Новости рассказала генеральный директор «Миэль-Брокеридж» Наталья Кирпиченко.
Компания "МИЭЛЬ-Брокеридж" входит в холдинг "МИЭЛЬ". "МИЭЛЬ" появился на рынке недвижимости России в 1991 году как риэлторская компания. В 1997 году в компании было открыто отделение загородной недвижимости, в 1999 году "МИЭЛЬ" начал работать с ипотекой, а в 2000 году у компании появились первые девелоперские проекты. Контролируемый оборот холдинга "МИЭЛЬ" за 2006 год во всех сегментах рынка недвижимости составил около 2,5 миллиардов долларов. По состоянию на 1 января 2007 года, общая стоимость проектов под управлением Холдинга в сегменте городского жилья в московском регионе составила 1 миллиард 82 миллионов долларов, а сегменте загородного - превысила 610 миллионов долларов.
- Наталья Анатольевна, как, по Вашему прогнозу, будет развиваться ситуация на московском рынке жилья в ближайшей перспективе?
- В последние годы цены на рынке жилья растут волнообразно: бурный рост стоимости квадратных метров сменяется более плавным подъемом. Это хорошо видно на примере московского рынка. Если в прошлом году цены на жилье в столице взлетели более чем на 70%, то в этом году мы наблюдаем определенную стабилизацию, которая отчасти связана с тем, что люди в начале года ждали падения цен и не покупали квартиры. По нашим ощущениям, за вторую половину 2007 года цена квадратного метра в московских квартирах может вырасти еще на 15 - 17%.
Видимо, мы еще долго будем наблюдать скачкообразное повышение цен. Уже в следующем году рост цен, очевидно, вновь покажет более высокие темпы, а через год мы опять столкнемся со стабилизацией ценовой динамики и плавным ростом цен на жилье.
Кроме того, за последний год в столице изменился подход к формированию цены на недвижимость. В прошлом году квартира росла в цене ближе к сделке, и никто не удивлялся, если, например, за неделю до нее стоимость квартиры могли поднять на 10 тысяч долларов, а в день сделки - еще на 10 тысяч долларов. Этот опыт 2006 года научил продавцов и риэлторов включать в стоимость предстоящей сделки все планирующиеся повышения. Поэтому в этом году при покупке квартиры мы советуем активно торговаться в отличие от прошлого года, когда советовали быстрее покупать. Это связано с тем, что сегодня продавец и его риэлтор заранее завышают стоимость объектов недвижимости, предлагаемых к продаже. По нашей оценке в этом году, хорошо поторговавшись, вполне реально снизить стоимость каждой сделки примерно на 2-5%.
- А возможна ли ситуация, когда цены на жилье пойдут вниз?
- В сторону понижения рынок реально пойдет, только если мы в России, например, уже в следующем году построим 200 миллионов квадратных метров жилья - тогда цена не будет расти как минимум года два. Но пока это отдаленная мечта. В этом году в стране намечено возвести 50-52 миллиона квадратных метров жилых площадей, что в несколько раз меньше, чем необходимо.
Это касается и столицы. В целом ничто не мешает развиваться рынку в сторону увеличения. У нас нет ни одного фактора, который позволял, хотя бы с какой-то долей уверенности, говорить о возможном снижении цен на жилье в Москве в ближайшие 10-15 лет. Городу по-прежнему катастрофически не хватает жилого фонда.
- Тогда получается, что нам еще очень долго до решения проблемы доступного жилья?
- Жилищную проблему можно и нужно решать по нескольким направлениям, а не только через увеличение объемов строительства и внедрение ипотеки. Например, сейчас государство снова возвращается к подзабытой идее предоставлять жилье людям не в собственность, а в найм. Нужно только чтобы вместо государства, как это было при Советском Союзе, арендодателем квартиры для населения выступал частный бизнес. Такой подход, кстати говоря, широко применяется во многих развитых странах мира, в которых людям часто выгоднее арендовать квартиру, нежели иметь ее в собственности: получается дешевле, да и хлопот разных меньше.
- Но захотят ли люди отказаться от надежды приобрести собственное жилье?
- До того времени, как ипотека начала активно пропагандироваться государством, она тоже была не очень популярна у населения. Вообще не совсем понятно, почему люди думают, что они должны обязательно владеть недвижимостью? Немало случаев, когда, например, в Москве люди живут в квартире стоимостью почти в миллион долларов, и при этом живут очень скромно. Какое наслаждение владеть такой собственностью, а свою семью при этом держать в строжайшей экономии?
Конечно, подход к вопросу доступного жилья должен быть очень сбалансирован, и создавать частный рынок аренды нужно лишь как дополнение к другим жилищным программам. Предлагать квартиры в аренду целесообразно, прежде всего, людям определенных профессий, в развитии которых заинтересовано государство и частный бизнес.
- Вопрос в том, захочет ли бизнес принимать участие в подобном социальном проекте...
- Это не только социальный проект, для бизнеса он вполне может быть рентабельным. Конечно, вряд ли за него возьмутся фирмы, которые сейчас получают годовую прибыль выше 20% за счет строительства жилья.
Но уже сегодня в стране появляются компании, для которых приоритетными направлениями построения бизнеса стали капитализация фондов и выход на IPO. Им нужны активы на балансе, а недвижимость - тот самый реальный актив, лучше которого не найти. Для таких компаний 7-8%, а иногда и 12% годовых - это стабильный доход, позволяющий развивать бизнес. Правда, надо признать, что пока такой подход к ведению бизнеса больше характерен не для отечественных, а для иностранных компаний. Поэтому, я думаю, что наиболее перспективные игроки на российском рынке аренды жилья - это крупные финансовые холдинги, представленные в основном западными капиталами.
- Насколько, по Вашим оценкам, предстоящие в России кампании по выборам депутатов Госдумы и президента могут оказать влияние на рост цен на жилье?
- Я не думаю, что предстоящие выборы могут как-то серьезно повлиять на рынок жилья. Цены на рынке недвижимости, в принципе, очень сложно регулировать, так как основной объем выставляемой на продажу недвижимости пока приходится на вторичный рынок, который не зависит от воли политика и определяется населением. Можно допустить определенное давление со стороны государства на тех, кто строит жилье, но как можно в рыночных условиях заставить, например, ваших соседей продать квартиру по какой-то определенной, кем-то навязанной цене? Пока есть спрос, будет и предложение.
- Какие еще факторы могут оказать влияние на рынок в ближайшей перспективе?
- В этом году ситуация на рынке может резко измениться только в одном случае: если у банков не выдержат нервы, и они начнут снижать ставки по ипотечным кредитам. Тогда народ будет активнее брать ипотечные кредиты, в результате жилья на рынке станет меньше, а цены на него пойдут вверх. Такое влияние ипотеки стало очевидным прошлым летом и осенью, когда банки не просто снизили ставки, но еще и отменили по некоторым ипотечным программам первоначальный взнос, вызвав тем самым дополнительный спрос на жилье, а, следовательно, и рост его стоимости. Напомню, что разница между ипотечными ставками января и сентября 2006 года составляла 1,5-2%.
- Насколько вероятен такой сценарий и в этом году?
- Теоретически банки, у которых есть длинные деньги, уже сейчас могут позволить себе выдавать кредиты под 8-9,5% в год. Вопрос в том, готовы ли они морально к снижению уровня своей прибыли. Хотя определенный стимул для этого у банков есть: прошлый год показал такие высокие темпы роста ипотеки, что планы ипотечных сделок на этот год у многих кредитных организаций завышены и пока не выполняются.
С другой стороны, ипотека сейчас плавно приближается к той планке, когда бизнес перестает быть только бизнесом. Если государство продолжит активно вовлекать банки в социальную ипотеку с невысокими процентными ставками, а инфляция не будет снижаться обещанными темпами, то часть банков может просто отказаться от этого бизнеса по причине низкой рентабельности.
- Сегодня ипотека на рынке новостроек значительно популярнее, чем на рынке вторичного жилья. С чем это связано?
- Действительно, практика показывает, что через ипотеку люди охотнее покупают квартиры в новостройках, чем на вторичном рынке. По наблюдениям специалистов нашей компании - более чем в два раза. И это несмотря на то, что ставки ипотечного кредита за квартиру в новостройке выше, а сам кредит приходится выплачивать на год-два раньше, чем в квартиру можно будет заселиться.
У людей за последнее время сложилось устойчивое мнение, что если банк выдает кредит на покупку квартиры, то он по своим каналам проверил строительную компанию и уверен, что дом будет построен. На самом же деле профессиональный юрист, которого вы привлечете для заключения договора, проверит его соответствие 214-ФЗ не менее тщательно, чем банк.
Что касается проблемы двойных продаж квартир, которые существовали в прошлом году - это, скорее, отголоски трудностей еще пятилетней давности. Сейчас себя уже так не ведут. Рынок в целом у нас в стране постепенно меняется: например, сначала у нас были палатки, потом - магазинчики, потом - супермаркеты, а теперь супермаркеты на IPO выходят... Также и рынок недвижимости становится стабильнее и надежнее.
- В последние годы на российском рынке появилось для многих еще не знакомое понятие брокеридж. А зачем вообще нужен ипотечный брокер?
- Оформление ипотечного кредита - дело хлопотное. На Западе люди привыкли ценить свое рабочее время, поэтому активно используют услуги специалистов различного профиля, чтобы избежать оформительской волокиты. Для делового человека проще и, в конечном итоге, дешевле нанять профессионала, чем самому бегать собирать разные справки. Брокеридж как система и ипотечный брокер как конкретный исполнитель позволяют сэкономить время при оформлении кредита на покупку недвижимости. Постепенно подобная практика приживается и у нас.
Несмотря на то, что получение предварительного разрешения на ипотеку в банке действительно сейчас занимает немного времени - в среднем дня три - собственно покупка квартиры по ипотеке, по-прежнему, является долгой процедурой. По нашему опыту, могу сказать, что самостоятельная покупка квартиры по ипотеке - это, как минимум, два месяца частого отсутствия на рабочем месте. Кто-то может взять такой отпуск на работе и сэкономить деньги, но, думаю, отпуск не будет полностью оплачиваемым. Поэтому то, что человек может сэкономить на брокере, и то, что он потеряет, - вещи несопоставимые.
Другое дело, что у нас сейчас существуют ипотечные брокеры, которые работают без риэлторов. Такой подход мне совершенно не понятен. Как такой брокер будет искать квартиру для клиента после получения одобрения на сумму кредита? Через частные объявления? Я считаю, что ипотечный брокер, который не является частью общей риэлторскорй системы - это дутый бизнес.
- Какие, на Ваш взгляд, перспективы у ипотечного брокериджа в России?
- Думаю, что в России выживет технологичный брокеридж, который будет максимально автоматизирован. Ведь суть брокерской услуги - в технологии, и если у риэлтора есть на компьютере все банковские программы и он умеет ими пользоваться, то тогда он выступает в качестве брокера. Любой риэлтор может быть брокером, но не любой брокер может быть риэлтором.
В конкурентной борьбе выигрывает не тот, кто занимается просто сбором документов клиента, формирует их в красивую папочку и относит в банк, а тот, кто предоставляет клиенту существенные преференции по кредиту по сравнению с банковскими программами. Кроме того, брокер должен заниматься подбором недвижимости и полным оформлением ипотечной сделки вплоть до получения клиентом свидетельства о собственности. Ведь цель клиента - вовсе не кредит как таковой, а квартира или дом. И те компании, которые обеспечивают клиенту комплексный подход, наиболее конкурентоспособны.
- Во сколько сегодня обходятся услуги ипотечного брокера?
- Изначально система аннуитетных (аннуитет - ежегодная сумма, уплачиваемая заемщиком для погашения долга, предназначенная для амортизации займа и процентов по нему - прим. РИА Новости) платежей в ипотеке значительно прозрачнее потребительского кредитования. В отличие от потребительского кредита, в структуре которого зачастую спрятаны дополнительные платежи, в аннуитете это почти невозможно. Конечно, договор ипотечного кредитования может предполагать и сопутствующие расходы, но они понятны и четко прописаны в договоре. Например, в результате страхования сделки размер суммы ежегодных процентов, выплачиваемых по ипотечному кредиту, дополнительно увеличится на 1%. А вот все остальные расчеты являются одноразовыми - это оплата услуг риэлтора, брокера и оценщика квартиры. В нашей компании, например, за услуги риэлтора придется заплатить 3% от стоимости квартиры, за услуги брокера - 15 тысяч рублей, а за услуги оценщика - около 3500 рублей.
