Курс доллара и евро с августа по октябрь 2011 года стремительно вырос по отношению к рублю, однако банкиры не рекомендуют ипотечным заемщикам переводить валютные кредиты в рублевые, а эксперты, несмотря на разговоры о "второй волне кризиса", пророчат ипотеке в России дальнейшее развитие. АРИЖК также не планирует возвращаться к программе помощи несостоятельным ипотечным заемщикам, как в 2009 году.
Трудности перевода
Курс доллара, по данным ЦБ РФ, вырос с августа по октябрь 2011 года примерно на 17%, а евро – на 9%. Не секрет, что серьезное ослабление рубля по отношению к валюте кредита приводит к резкому росту ежемесячных платежей в рублевом эквиваленте.
При этом предсказать судьбу рубля в 2012 году пока не берется никто из профессионалов, и ипотечным заемщикам придется самим решать, продолжать ли выплачивать растущие ежемесячные платежи в валюте, если зарплату получаешь в рублях, или переводить кредит в рублевые платежи, пока ситуация не стала критической, как в 2008 году.
"Если заемщик уверен в долгосрочном росте курса доллара до уровней выше 36-37 рублей, ему следует поменять валюту кредита. В противном случае перевод приведет к еще большим тратам по кредиту", - уверен начальник управления развития ипотеки банка "Открытие" Александр Ефимов.
Он поясняет, что после перевода долларового кредита в рублевый кредит увеличится и процентная ставка. Если ставка вырастет всего на 2 процентных пункта, то рублевый платеж заемщика увеличится как минимум на 30%, что равноценно росту курса доллара до 36,5 рубля. А если разница между рублевой и валютной программами составляет 3 процентных пункта, то эквивалентный будущий курс доллара должен быть не менее 39 рублей.
"По опыту прошлого кризиса понятно, что первыми под удар попадут заемщики валютных кредитов и кредитов с плавающей ставкой, но если заемщик принял решение о рефинансировании валютного кредита, он должен помнить, что смена валюты приводит к увеличению платежа", – отмечает генеральный директор "Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК) Андрей Языков.
В свою очередь вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц предупреждает, что в процессе рефинансирования у заемщика возникают расходы, связанные с получением кредита (комиссия банку за выдачу кредита), с переоформлением залога (госпошлина за государственную регистрацию), а также с осуществлением страхования.
Есть и еще одно препятствие на пути перекредитования, связанное с залогом.
«Наш банк готов рефинансировать кредит, только если у заемщика есть недвижимость, не обремененная залогом», - поясняет начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банк» Роман Слободян.
Тем не менее, банкиры отмечают, что в связи с изменениями, происходящими на рынке, финансисты начали получать достаточно много звонков с просьбой рефинансировать валютный кредит.
"Один клиент был готов свои 9% в долларах изменить на 13% в рублях", - рассказала генеральный директор ипотечного кредитного брокера "КредитМарт" Юлия Купко.
Эксперты напоминают, что курсы валют могут как расти, так и падать, а просчитать на каком уровне установится граница взлета и падения доллара и евро практически невозможно. Поэтому ипотечному заемщику, взявшему кредит в валюте, необходимо следить за курсом, здраво оценивать свои риски и не поддаваться панике, даже если сейчас валюта растет, никто не исключает возможности ее ослабления через некоторое время.
Выход в рубль
Однако рубль может укрепиться и через два года, а платить по валютным кредитам надо уже сейчас. Сколько же придется переплатить по кредиту?
Допустим, заемщик взял кредит на 30 тысяч условных единиц (доллары/евро) на 15 лет со ставкой 11,8% годовых, рассуждает директор управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Карасева.
Курс доллара в начале мая 2011 года был на уровне 27,4 рубля, курс евро - 40,48 рубля. Таким образом, ежемесячный платеж в валюте составлял 356,2 условной единицы (9,762 тысячи рублей при долларовом кредите или 14,42 тысячи рублей при кредите в евро).
К концу сентября курс доллара вырос до 32,34 рубля, а курс евро - до 43,54 рубля. Ежемесячный платеж в валюте составил те же 356,2 условной единицы, но в рублях он возрос до 11,519 тысячи рублей (при долларовом кредите) или до 15,51 тысячи рублей (при кредите в евро).
Переплата за весь срок кредита в валюте составит 34,119 тысячи условных единиц, но в связи с ростом курса, в рублях она выросла на 168,3 тысячи рублей – до 1,103 миллиона рублей, а в евро на 104,4 тысячи рублей – до 1,486 миллиона рублей.
"Из приведенного примера видно, что валютный кредит при росте курса доллара/евро может привести к существенному увеличению переплаты по кредиту. Мы всегда рекомендовали и рекомендуем сейчас оформлять кредит в валюте своих доходов", – резюмирует Карасева.
Валютная рулетка
Впрочем, у этой медали есть и другая сторона – некоторые заемщики могут в расчете на будущее укрепление рубля решить взять валютный кредит по относительно невысокой ставке. Правда, специалисты и тут сохраняют пессимистический настрой: большинство финансистов склоняется к тому, что сейчас далеко не самое удачное время для взятия ипотечного кредита в валюте, если заемщик получает основные доходы в рублях.
Допустим, курс доллара составляет 32 рубля, а клиент хочет взять комбинированный ипотечный кредит на 3 миллиона рублей сроком на 20 лет. Фиксированная процентная ставка в рублях (в первые пять лет) составит 10,5%, а в долларах – 8,5%, размышляет Слободян.
Ежемесячные платежи в первые пять лет составят около 30 тысяч рублей при погашении аннуитетными платежами, а если клиент выберет кредит в долларах, то платежи составят 830 долларов или по заданному курсу 32 рубля за доллар – 26,56 тысячи рублей.
"Таким образом, валютный платеж будет выгодней до того момента, пока курс доллара не достигнет 36,14 рубля", - резюмирует Слободян.
Основная часть клиентов, которые берут кредит в долларах либо евро – это обращающиеся в компанию иностранцы, которые приобретают недвижимость в России, отмечает Купко.
Банкиры считают, что валютные кредиты подходят лишь гражданам, получающим доходы в долларах или евро – для них не имеет значения курс валют относительно рубля, а ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым кредитам.
Аварийный выход для заемщиков
Остается лишь понять, что же делать заемщикам, которые уже взвалили на себя непосильную кредитную ношу. Ведь курс валюты может продолжать расти, и рассчитать кредитную нагрузку на год вперед просто не представляется возможным.
Между проблемами на фондовом рынке и реальными проблемами с доходами людей проходит не менее полугода, а скорее всего и год, но если дела пошли плохо, то лучше распланировать свои доходы и расходы на ближайшее время, а также находиться в постоянном контакте с кредитором, считает Языков.
"Как только заемщик понимает, что уже в ближайшие месяцы ему будет сложно оплачивать ипотеку – он должен заранее обратиться в банк и сообщить о своих проблемах", – подчеркивает глава АРИЖК.
Языков указывает, что если заемщик понимает, что кредит все равно не будет сил обслуживать, то необходимо как можно быстрее принимать решение о добровольном досрочном погашении кредита и не накапливать долг перед банком.
"Если же банк отказывает в поддержке или предлагает неприемлемые условия – можно обратиться к финансовому омбудсмену, задача которого, рассудить сложившуюся ситуацию и найти механизмы воздействия на кредитную организацию, если кредитор не прав. Финансовым омбудсменом является член комитета Госдумы по финансовому рынку Павел Медведев", - советует Языков.
Тем не менее, глава агентства, организованного с целью помощи заемщикам, попавшим в трудное финансовое положение, пока не видит необходимости возобновлять программу помощи заемщикам, разработанную и опробованную в период мирового финансового кризиса.
"Однако мы мониторим качество обслуживания долга, собираем статистику с наших региональных партнеров, держим руку на пульсе", - говорит Языков.
Светлое будущее для банкиров
Следует заметить, что в период мирового финансового кризиса 2008-2009 годов ипотека в России практически умерла. Банки предлагали невостребованные ипотечные продукты по ставкам более 20% годовых, а многие заемщики были не в состоянии обслуживать даже взятые до кризиса кредиты. Именно для спасения этих граждан АРИЖК была разработана и внедрена программа помощи, предполагавшая реструктуризацию ипотечных кредитов и отсрочку по платежам примерно на один год.
В настоящее время на фоне волнений на валютных рынках банкиры сохраняют олимпийское спокойствие по поводу будущего ипотеки в России. Все эксперты утверждают, что существенных изменений в отношении выдачи и обслуживания валютных кредитов в ближайший год не предвидится. Это спокойствие основывается на действиях и политике государства в отношении развития ипотечного сектора.
"В ближайшие полгода нас ждет реализация ранее озвученных обещаний руководства страны по обеспечению доступности ипотеки, а снижение темпов роста ипотечных портфелей у некоторых средних иностранных и частных банками не скажется на рынке. Рыночная доля этих игроков несоизмерима с долей государственных банков и АИЖК, на которые приходится почти 80% ипотечного рынка", - замечает Ефимов.
АИЖК не видит каких-то событий на финансовом рынке, которые бы серьезно отразились на рынке ипотеки, заявил РИА Новости заместитель генерального директора «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей Семенюк.
"Да, выросла волатильность, но ипотека – инерционный вид бизнеса, поэтому наш прогноз о развитии рынка ипотечного кредитования не меняется. Если смотреть на объем выдачи в рублях, то мы вплотную подходим к рекордному объему выдачи 2008 года – 656 миллиардов рублей. Верхняя граница нашего прогноза на 2011 год – 640 миллиардов рублей. А непосредственно самих кредитов будет выдано намного больше, чем в 2008 году – 415-460 тысяч против почти 350 тысяч кредитов", - подтверждает ранее заявленную позицию агентства Семенюк.
Он подчеркивает, что тенденция на снижение ипотечных ставок по-прежнему сохраняется.
"После кризиса на рынке появилась реальная конкуренция, в сферу пришли новые банки, а средняя ипотечная ставка в России впервые опустились ниже 12%. В июле АИЖК существенно снизило ставки практически по всем своим ипотечным программам, в частности, у агентства уже есть программы на первичном рынке жилья, где минимальная ставка 6,4% годовых", - резюмирует гендиректор АИЖК.
Елена Лыкова
