Материал подговлен "Московскими новостями"
Банки готовятся выйти на рынок с продуктом для пожилых людей – «обратной ипотекой». Она рассчитана на собственников жилья - пенсионеров не моложе 68 лет и представляет собой аналог пожизненной ренты, только вместо ухаживающего за стариком человека квартиру получает банк. Пока что пилотный проект «Обратной ипотеки» осуществляется только АРИЖК – агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.
Как стало известно «МН», с конца прошлого года АРИЖК реализует программу «обратная ипотека». Возраст 68 лет был выбран не случайно: средняя продолжительность жизни россиянина по итогам 2011 года равна 70,3 года (это в среднем, на самом деле мужчины живут чуть больше 64 лет, а женщины - более 76). То есть в среднем выплаты будут продолжаться от 2,5 до 3 лет, что довольно выгодно для кредитных организаций.
В АРИЖК считают обратную ипотеку хорошей альтернативой пожизненной ренте: ведь заложив свою квартиру, пенсионер не перестает быть собственником жилья, а в случае пожизненной ренты собственность переоформляется на тех, кто будет ухаживать за стариком. Еще одно немаловажное отличие обратной ипотеки от пожизненной ренты в том, что заемщик (или наследники) по своему желанию в любой момент может погасить задолженность вместе с процентами перед кредитором.
Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально и зависит от возраста заемщика, рыночной стоимости недвижимости и формы выплаты (единовременно или ежемесячно). Оценку стоимости недвижимости АРИЖК проводит самостоятельно, через независимого оценщика, все расходы покрываются агентством.
Максимальный срок выплат - 10 лет, процентная ставка – 9% годовых. Заемщиками могут выступать как одиноко проживающие граждане, так и супружеская пара. В АРИЖК подсчитали, что размер ежемесячной выплаты пенсионерам может составить 1,5 пенсии в течение 10 лет. Если учесть, что средний размер пенсии по старости на 1 апреля 2012 года был увеличен до 9,8 тыс рублей, то такая выплата составит в среднем 14 тыс. 700 руб. - Расчет основан на средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн. руб. (двухкомнатной квартиры). Для Москвы и Петербурга эти цифры будут существенно больше. Поскольку программа реализуется совсем недавно, нет ни одного прецедента доведения ее до конца – то есть ни одна заложенная пенсионером квартира не была еще продана банком. География заявок на получение займа уже достаточно обширна: АРИЖК одобрило заявки от жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Вологды, Оренбурга.
На деликатный вопрос, что же будет с пенсионером, который переживет положенные для выплат 10 лет, в АРИЖК уверенно отвечают, что на улицу его не выселят, а банки тоже не окажутся в убытке. «Вероятность убытков отсутствует. Сегодня агентство планирует формировать необходимые резервы из сумм начисляемых процентов. В будущем данный резерв будет формироваться за счет страховых отчислений банков, выдающих кредиты в рамках обратной ипотеки. В свою очередь банки-участники получат гарантию выкупа данной закладной в случае пережития заемщиком предельного расчетного возраста», -
говорит гендиректор СК АИЖК Андрей Языков.
Если же, напротив, жизнь пенсионера оказалась слишком недолгой, после продажи квартиры банк получает сумму, равную начисленным процентам и произведенным выплатам пенсионеру. Остаток этих средств переводится наследникам.
К квартире, которая может быть заложена в ипотеку, предъявляются определенные требования. «Собственниками данного жилья должны быть только пенсионеры-заемщики. В квартире кроме пенсионера или пары пенсионного возраста, которая планирует взять обратную ипотеку, не должно быть прописано несовершеннолетних детей, а также недееспособных наследников, для которых закладываемая квартира - единственное жилье. Если в процессе анализа документов станет известно об этом, то в выдаче обратной ипотеки, скорее всего будет отказано, чтобы потом не оставить таких людей без крыши над головой», - полагает Языков.
Еще одной требование к квартире - чтобы она находилась в доме, где не менее 4 этажей. «Рассматривая только типовое жилье, мы минимизируем возможные ошибки в оценке его стоимости. Кроме того, мы проводим пилот в городах с население от 500 тыс. человек, т.е. там, где жилье имеет достаточную ликвидность», - так объясняют это ограничение в АРИЖК.
Пока что трудно предположить, что данный продукт будет пользоваться большой популярностью у банков. «Пока ставки по ипотечным кредитам отличаются от ставок по обратной ипотеке, интерес будет невысоким. Надеюсь, что когда наш пилот закончится, законодательство об обратной ипотеке будет принято, макроситуация улучшится и ставка 9% годовых перестанет быть «нерыночной», - полагает Языков.
Чтобы этот продукт стал привлекательным для банков, им потребуются «длинные» деньги, говорит представитель Международной финансовой корпорации Елена Клепикова. «Этот продукт должен быть востребован в регионах, где достаточно низкие пенсии, но при этом есть актив виде какого-то жилья. Безусловно, для банков это достаточно новый продукт. Существует большой комплекс проблем, общество негативно оценивает адекватность этого предложения, многие считают, что пожилых людей грабят, ибо они получают неизмеримо меньшее количество денег, нежели то, что стоит их квартира», полагает Клепикова. Для банков, помимо того, что нужны длинные кредитные ресурсы, необходимо иметь хорошую практику прогнозирования цен на жилье на среднесрочный период. «Ведь могут быть обвалы цен на жилье, совсем необязательно чтобы цены постоянно росли, а пока практики такого прогнозирования, на мой взгляд, у банков нет», - считает эксперт.
Если выгоду «обратной ипотеки» правильно донесут до потребителя, ею захочет воспользоваться едва ли не половина пенсионеров, предполагает замначальника Департамента по работе с проблемными активами ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ» Андрей Величко. Другое дело, что наследники в любой момент могут погасить задолженность, которая образовалась перед банком, и легко вывести квартиру пенсионера из-под ипотеки, указывает эксперт. «То есть пенсионер может поставить своих наследников перед фактом: либо мне банк будет платить, либо вы. И я пишу завещание на того, кто из Вас платит эти деньги. Одинокие пенсионеры вообще путем такой ипотеки повышают свои шансы на долголетие, потому что заложенная квартира уже не может быть никуда продана и они уже не могут стать объектом нападения черных риэлторов».
