Вопрос доступности и актуальности ипотеки волнует многих наших сограждан. Для большинства людей ипотека является единственной возможностью приобрести собственное жилье. К сожалению, сегодня средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в России составляет чуть более 12%, а это более чем в три раза превышает ставку в Европе и США. Заместитель президента-председателя правления ВТБ24 Анатолий Печатников рассказал в интервью РИА Новости, как ВЭБ поддерживает рынок ипотечного кредитования в стране, почему в России сегодня нельзя опустить ставку по ипотеке до 6%, какой процент у банка "плохих" кредитов и почему банкиры не могут выработать оптимальную технологию кредитования строительства индивидуального жилья.
– Анатолий Юрьевич, недавно наблюдательный совет ВТБ24 принял решение разместить два выпуска облигаций с ипотечным покрытием общим объемом 5 миллиардов рублей. Это размещение идет в рамках программы государственной поддержки рынка ипотечного кредитования по проекту ВЭБ?
– Да. В сентябре 2011 года мы рассчитываем уже реально продать эти бумаги Внешэкономбанку. ВТБ24 первым начал выдавать кредиты, отвечающие требованиям ВЭБ, и первым сформировал необходимый пул в 5 миллиардов рублей, который сейчас и рефинансирует в ВЭБ.
– Какие были требования ВЭБа в рамках этой программы?
- Основных требования было два - ставка по ипотечному кредиту не должна была превышать 11% годовых, а кредитовать следовало только вновь построенное жилье. Купонная доходность по этим бумагам будет составлять 7% годовых, а маржа банка – 4%.
– И как вы оцениваете эффективность этой программы?
– Она реально работает, однако отдача могла быть гораздо выше. Мы критиковали эту программу еще во время вхождения в нее в мае 2010 года. Наше основное замечание - программа ограничивалась очень узким сегментом первичного жилья. Причем даже не строящегося жилья, а именно "вновь построенного жилья". То есть программа не предполагает поддержку приобретателей жилья на вторичном рынке.
Между тем, объемы, заявленные правительством, составляют 150 миллиардов рублей и просто не будут освоены в рамках такого узкого сегмента. Мне кажется, что банки выберут максимум 50 миллиардов рублей, то есть 30% от общего объема. Если бы программа была развернута на все жилье, то, уверен, рост кредитования был бы существенно выше.
А по факту мы сейчас видим, что прошел уже почти год, а часть банков вообще не законтрактовалась. Например, у Транскредитбанка, Банка Москвы и Россельхозбанка реальные соглашения с "ВЭБ Капиталом" подписаны не были. Соглашения подписали Сбербанк и "Газпромипотека" и хотя я не знаю практических результатов их работы, но предполагаю, что сумма, которая была ими направлена на цели кредитования в рамках этой программы существенно меньше тех объемов, которые они заявили (было заявлено по 30 миллиардов рублей – прим. ред.). Иначе бы они тоже вышли на программу секъюритизации в те сроки, в которые вышли мы. Значит, они не добрали объемов.
Государство в эту программу субсидирования еще не вложило ни копейки. Пока еще все кредитные учреждения, выдающие эти кредиты, не получили ни рубля. Банки выдают кредиты за счет собственных фондов и ресурсов.
– Почему вы так считаете?
– Есть определенная экономика при размещении облигаций. Никто не будет из-за 100 миллионов рублей организовывать выпуск ценных бумаг. Это невыгодно, там большие накладные расходы. Экономика в выпуске ценных бумаг начинается с рубежа в 3 миллиарда рублей и выше.
Мы сейчас сформировали пул в 5 миллиардов рублей, планируем нарастить его до 18 миллиардов рублей. Сейчас мы уже выдали ипотечных кредитов на условиях ВЭБ примерно на 12 миллиардов рублей, но половина из них ждет оформления закладных для возможности секьюритизации.
– Когда ВТБ24 планирует свой следующий выпуск облигаций?
– Следующую сделку по секьюритизации мы планируем провести в июне 2012 года на 5 миллиардов рублей и завершить всю программу выпуска бумаг в сентябре 2013 объемом 8 миллиардов рублей.
Дело в том, что наш первый пул в 5 миллиардов рублей был сформирован из вновь построенного жилья с титулом собственности и оформленными закладными. В кризис 2008 года недостроенное жилье не пользовалось у покупателей особой популярностью. Люди предпочитали покупать готовое жилье. Поэтому мы и смогли достаточно оперативно сформировать этот пул.
Сегодня строительная отрасль практически вышла из кризиса, а продажи титульных квартир резко сократились – стали наращиваться объемы продаж по договорам долевого участия. Поэтому в следующем пуле много кредитов на строящееся жилье, оформленное по договорам долевого участия, которые надо будет конвертировать в закладные. Все выпуски мы должны продать ВЭБу до конца 2013 года, а предоставление кредитов по программе ВЭБа должно прекратиться к концу первого полугодия 2012 года – оставшееся время потребуется на конвертацию договоров долевого участия в титульные закладные. Позже выдавать кредиты по этой программе опасно – строитель не успеет оформить собственность на вновь построенные квартиры. Да и ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, выйдут к этому времени на 11%, и потребность в программе отпадет.
– Но уже сегодня есть программы со ставкой 7,5% или 8%...
– В рекламных сообщениях действительно можно видеть ставки в 8% и даже 7,5%, но это не характеризует цену на услугу в целом. Эти "дешевые" ставки предлагаются клиентам с очень хорошей платеже- и кредитоспособностью и с хорошими параметрами сделки, когда человек готов внести наибольшую первоначальную сумму от стоимости недвижимости. В ВТБ24 около 18% клиентов получают льготную ставку ниже 10%.
Банк России подсчитал, что средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в мае составила 12,2%. Кстати, на формирование этой ставки основное влияние оказывает Сбербанк: его доля наибольшая во всей стране. Остальные банки в силу своей доли на рынке влияют на среднюю ставку минорно.
У ВТБ24 средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам составила в мае 12,1%.
– Премьер Владимир Путин говорил о том, что ставка по ипотеке не должна превышать 5-6%, что вы думаете по этому поводу?
– Инфляция по итогам полугодия составила в России 5,1%, а по итогам года, вероятнее всего, достигнет 8%. С такими показателями надо платить по депозиту минимум 8%, а по-хорошему, - даже больше, чтобы выходила положительная доходность. То есть выходим на 9% и плюс средняя маржа 4%. Следовательно, объективная средневзвешенная ставка должна составлять 13%. Существует, конечно, целевое финансирование ВЭБа, например, в рамках программы, о которой мы только что говорили. Есть и другие источники финансирования. Поэтому текущий уровень ипотечных ставок на 1% ниже, чем расчетный. Для того, чтобы опустить ставки ниже, нужно снизить уровень инфляции или же понижение ставок должно быть целевым образом фондировано. Сегодня снизить средневзвешенную ставку до 6% просто невозможно – никто не станет работать себе в убыток.
– А каков у ВТБ24 процент "плохих" ипотечных кредитов?
– Доля просроченных кредитов (более чем на 90 дней – прим. ред.) в ипотечном портфеле ВТБ24 на конец первого полугодия 2011 года по международным стандартам финансовой отчетности составила 7,1%. Но к концу года мы намерены выйти на докризисные показатели, а это около 5%. Сегодня в России идет абсолютное снижение просроченных ипотечных кредитов из-за увеличения качества кредитного портфеля. ВТБ24 за 2011 год сократил абсолютное значение необслуживаемых кредитов на 1,3 миллиарда рублей. Это связано с завершением судебных разбирательств и исполнительных производств, а также с активным процессом обращения взысканий и погашения проблемных задолженностей. Основной характерной чертой 2011 года является то, что по всем проблемным активам 2009-2010 годов завершаются судебные процедуры сбора.
– Что вы ждете от этого года в целом для рынка ипотеки?
– Мы ожидаем роста совокупного ипотечного кредитного портфеля в РФ на 21% по итогам 2011 года.
– На какую сумму ВТБ24 планирует выдать ипотечных кредитов в 2011 году?
– Бизнес-план предполагает выдачу ипотеки на 70 миллиардов рублей, но у нас есть желание его перевыполнить. В первом полугодии 2011 года мы превысили план на 5%, а в четвертом квартале 2011 года банк намерен серьезно усилить свое присутствие на рынке. В третьем квартале мы существенно улучшили условия по ипотеке – отменили ограничения на досрочное погашение, снизили ставки примерно на 0,7%, оптимизировали все процессы, а также ввели новые предложения. Очередным хитом стала "Победа над формальностями". По сути, ВТБ24 выдает ипотечные кредиты по двум документам при наличии 50% первоначального взноса. К осени мы планируем распространить это предложение на строящееся жилье.
– Кредитуете ли вы индивидуальное строительство – частные дома, коттеджи, таунхаусы?
– Это сложная тема сразу по нескольким причинам. Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России составляет после кризиса около 50% от общего объема строящегося жилья. По итогам 2011 года этот показатель будет на уровне 30 миллионов квадратных метров.
Тем не менее, наибольший риск и наибольший процент дефолтов по итогам кризиса пришелся как раз на сегмент индивидуального жилищного строительства. Загородные залоги больше всего обесценились в период кризиса. Даже если не брать в расчет элитное загородное жилье в Подмосковье, а рассматривать среднее жилье в регионах, то наибольший провал в цене и снижение ликвидности пришлись на сегмент индивидуального жилищного строительства. Поэтому в этом сегменте мы вынуждены требовать более высокие первоначальные взносы, тем самым снижая доступность этого продукта для населения.
Юридическое оформление ипотеки на объект ИЖС фактически требует залога двух объектов – земельного участка и дома, что удорожает процедуру заключения сделки. Качество оформления титульных документов на землю оставляет желать лучшего. Далеко не во всех территориях в РФ вопросы межевания и кадастрового учета решены так же эффективно, как в Подмосковье. Это тоже усложняет доступ потребителя к этому продукту, так как именно заемщик сталкивается с проблемами регистрационных действий. Программа дачной амнистии и упрощенная процедура регистрации не работает эффективно. Таким образом, объем сопроводительных документов становится крайне велик, а приобретать в ипотеку земельные участки и загородные дома становится очень дорого и трудоемко.
Юридические проблемы по этому сегменту можно перечислять до бесконечности. Причем эти проблемы касаются и организованных коттеджных поселков. Для банка и заемщика это существенная головная боль, и, что главное, все это очень дорого стоит. Объекты многоэтажного строительства избавлены от этих проблем. Покупатели вновь построенных квартир не задумываются, а правильно ли в многоквартирный дом подведено электричество, газ или на каких основаниях выделен земельный участок под застройку.
– А если предположить, что документы оформлены как следует, а девелопер грамотно провел все коммуникации?
– Далее "выплывает" дороговизна самой следки, которая следует из строительного цикла. Российские граждане с недоверием относятся к быстровозводимым конструкциям, которые можно собрать за 3-4 месяца. Обычно люди хотят монолитные, кирпичные или деревянные дома, которые строятся от одного года.
Для банка это очередная проблема. Объекты, которые строятся год и более, предполагают "траншевое" финансирование. Клиенту не нужна вся сумма кредита сразу. Сначала можно взять средства на фундамент, потом на наружную конструкцию, потом на остекление, отопление и так далее.
Все это разбивается на 4-5 траншей, а быстровозводимую конструкцию можно освоить за два транша. Между тем, каждый транш – это проверка целевого использования средств, новая оценка объекта и подтверждение утилизации предыдущих средств. То есть мы выходим на кредитную процедуру, сопоставимую с кредитованием крупного застройщика, который строит многоэтажный дом на 200 квартир. По затратам для банка это одно и тоже, но в многоэтажный дом банк вкладывает 200 миллионов рублей и может себе позволить нести такие затраты, а в ИЖС речь обычно идет о 2 миллионах рублей. Поэтому ипотечная ставка в ИЖС должна быть существенно выше тех 12% годовых, о которых мы говорили.
– Есть ли выход из этой ситуации?
– Мы хотим сделать продукт, который будет востребован рынком. Сейчас имеет смысл или кредитовать быстровозводимые дома, или выдавать "квазинецелевые" кредиты под залог другой недвижимости заемщика. Тогда банк может снять требования по контролю за целевым использованием средств, но у большинства людей есть только первоначальный взнос и земельный участок, который они получили в наследство или приобрели, и который может использоваться в качестве залога.
Глупо выходить на рынок, если по квартирам ипотечная ставка составляет 12%, а по ИЖС вы предложите 18%. К сожалению, сегодня даже ставка в 13-14% не вписывается в экономику этих сделок.
Вот и получается, что рынок ИЖС огромен, но как к нему подойти с точки зрения оптимальной кредитной технологии, пока непонятно.
Что касается нас, то пока ВТБ24 нашел лишь четырех крупных поставщиков быстровозводимых домов, которые готовы поставлять около 1 тысячи домокомплектов в год, но это капля в море. Весь остальной рынок ориентирован на кирпичные, монолитные и деревянные дома с долгими строительными циклами.
Беседовал Блюдёнов Артём
