Константин Кожевин, адвокат

Создание объекта недвижимости (жилого дома) на земельном участке, не отведенном для этих целей, согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, признается самовольной постройкой.

Для решения вопроса о возможности строить жилой дом на том или ином участке, прежде всего, необходимо обратиться к категории земли. Все земли в Российской Федерации, согласно части 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ, поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Всего законодательством установлено семь таких категорий, но строительство разрешено только на землях двух категорий: населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения. Однако принадлежность к одной из них еще не означает, что на земельном участке можно строить жилые дома — необходимо учитывать целевое назначение использования земель, так называемый "вид разрешенного использования".

Поэтому в первую очередь необходимо выяснить, к какому типу принадлежит выбранный участок.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет согласно статье 37 Земельного кодекса РФ и Федеральному закону "О государственном кадастре недвижимости", то есть  границы участка должны быть установлены на местности и описаны документально, а информация о нем занесена в государственный кадастр объектов недвижимости.

Из кадастрового паспорта можно получить всю необходимую информацию об участке перед его покупкой, в том числе указание на его разрешенное использование.

Лучше всего под строительство дома подходят земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это вид разрешенного использования земельного участка, который определяет статус земли с юридической и правовой точек зрения. Земли данной категории по умолчанию предполагают строительство на них жилья: у владельца нет зависимости от других членов товарищества, нет сборов на охрану, дороги и тому подобное, есть возможность оформить постоянную прописку, а значит, и пользоваться услугами местных государственных учреждений (например, поликлиникой или школой).

В любом случае, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, например, что данный участок не арестован, не заложен, не имеет задолженности, а так же на него не наложен сервитут (право на проход или проезд через эту территорию).