Проблема аренды жилья в Москве стоит перед каждым гостем столицы. Не обошла она и многих молодых москвичей. Не посвященному в профессиональные тайны неофиту очень сложно разобраться в арендном рынке Москвы, где незадачливых арендаторов поджидают нечистоплотные информационные агентства, хитрые риелторы и расчетливые мошенники. Этот материал – о том, как разыскать достоверную информацию о сдаваемых квартирах, выбрать риелтора, избежать подводных камней и неожиданных поворотов сюжета, заключить грамотный договор аренды и успешно поторговаться с собственником.
Доступность и опасность источников информации
Надежных и абсолютно достоверных открытых источников информации в Москве на сегодня не существует. Доступные и популярные ресурсы изобилуют неадекватными предложениями, а также объявлениями от частных маклеров, которые не несут ответственности за качество информации и услуг. Поэтому в качестве первичной информации открытые базы данных неплохи, но для заключения договора надежнее привлекать профессионалов рынка. Из популярных и раскрученных баз данных можно выделить некогда сугубо профессиональную базу Winner, которая сейчас открыта и для частных лиц, а также сайты "Из рук в руки", "Где этот дом" и "Недвижимость и цены".
Однако, не стоит забывать, что самостоятельный поиск квартиры через интернет таит в себе целый ряд неприятных сюрпризов – нерегулярное обновление баз данных, "объявления-фантомы" и даже откровенно мошеннические предложения. А на активном рынке аренды жилья азарт мошенников и их количество только возрастает. Сигналом для повышения бдительности должна стать ставка аренды: мошенники обычно предлагают свои варианты на 10-15 % ниже рынка.
К относительно новым способам изъятия денег у незадачливых соискателей можно отнести смс-мошенничество. Схема проста – гражданин размещает объявление "сдать-снять квартиру" на общедоступном интернет-ресурсе, а ему приходит смс с просьбой отправить сообщение на определенный номер, после чего обещается предоставить контактные данные арендатора или собственника. В результате данных нет, а с телефона доверчивого клиента снимается определенная сумма.
Учитывая все вышесказанное, я рекомендую начинать поиск квартиры на сайтах крупных риелторских компаний. Даже если гражданин желает сдать или снять жилье самостоятельно. Дело в том, что базы данных на сайтах крупных риелторских компаний достаточно оперативно обновляются, что серьезно повышает уровень актуальности размещенных там объявлений. Кроме того, проведя пару часов на сайте профессиональной компании, где кроме реальных предложений представлены и аналитические исследования текущей ситуации на рынке жилья, потенциальный арендатор уже не клюнет на предложение снять квартиру на Тверской улице за 10 тысяч рублей. Тогда как средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на "дешевом" юге Москвы в июне 2011 года составляет примерно 22-23 тысячи рублей в месяц.
К сожалению, люди, не ориентирующиеся в рыночной ситуации или просто надеющиеся на чудо, регулярно попадаются на такие "объявления" и оказываются обманутыми.
Непрофессиональные хитрости профессионалов
Риелторы из крупных агентств также используют своеобразные трюки для привлечения клиентуры. Одна из хитростей – размещение в базах объектов-фантомов, с хорошими характеристиками по сниженной цене для привлечения внимания потенциальных арендаторов, побуждающие их сделать звонок агенту. Дальше дело техники, сможет ли агент удержать клиента, предложив ему "точно такой же, но с перламутровыми пуговицами".
Апофеоз этого приема – целый список адресов и телефонов собственников, как правило, несуществующих квартир или же реальных, но по другой цене, которые в больших количествах предлагают так называемые информационные агентства (не путать в риелторскими), которые они предлагают за предварительную плату - без обязательств обеспечить вас в конце концов жильем.
Еще одна распространенная уловка, - когда агент, желая завершить сделку, умалчивает о неких недостатках квартиры. Например, окна, выходящие на кладбище, замаскированный плохой запах от расположенного в квартире мусоропровода и тому подобное. Но все это достаточно безобидные шалости по сравнению с возможностью нарваться на недобросовестных граждан или агентов, которые сдают квартиру в аренду или субаренду по поддельным документам. Если первые случаи еще можно отнести к маленьким хитростям продавцов товара или услуг, что неприятно, но не опасно, то последний случай – явное мошенничество.
Договор не пустое крючкотворство
Заключать договор аренды с владельцем нужно в обязательном порядке, так как только договор, заключенный в простой письменной или нотариальной форме, скрепленный подписями сторон, имеет юридическую силу. Договор может подписывать собственник квартиры или доверенное лицо. При этом в нотариальной доверенности должно быть указано, что данное лицо имеет право заключать договор аренды и принимать денежные средства. Это же правило распространяется и на сособственников квартиры, которые либо должны нотариально оформить доверенность на одного собственника, либо присутствовать на подписании договора и поставить в договоре свои подписи.
Договор найма предполагает обязанности и ответственность сторон. В частности, в соответствии с типовым договором, собственник обязан за месяц в письменном виде предупредить арендатора о намерениях расторгнуть договор досрочно и оплатить услуги агентства по подбору аналогичного объекта. Именно в таких случаях можно оценить преимущество работы с крупным агентством недвижимости, когда в решении любых конфликтных ситуаций, возникающих у арендатора с владельцем квартиры в период действия договора найма, он может рассчитывать на помощь компании. А вот частный маклер обычно сопровождает клиента только на стадии подбора квартиры и заключения договора, а все проблемы с собственником, которые могут возникнуть в будущем, придется решать самостоятельно.
Некоторые соискатели с опаской относятся к договорам субаренды, но никакой опасности в юридически грамотно оформленном договоре субаренды нет. Физическое или юридическое лицо, заключившие с собственником договор аренды с правом сдавать эту квартиру в субаренду, действуют вполне легально.
Здесь, кстати, имеет смысл обратить внимание на другой момент – аренду жилья, принадлежащего несовершеннолетним детям. В этом случае, на договоре должна стоять подпись опекуна и органа опеки, а если ребенок достиг 14-летнего возраста, то он и сам подписывает договор.
Все расчеты желательно производить только в момент заключения договора и подтверждать передачу денег соответствующими расписками.
Допрос с пристрастием
Существует ключевой список вопросов, которые стоит задать арендодателю перед просмотром квартиры. Вдруг эта квартира вам совсем не подходит? Так зачем терять время.
Общие вопросы могут начинаться с фактического местоположения дома, его удаленности от метро, состояния самого дома и подъезда, этажности, количества подъездов. Далее переходим к квартире. Здесь необходимо разузнать про общую площадь, количество комнат, планировку, куда выходят окна, качество ремонта, состояние мебели, количество спальных мест и наличие бытовой техники. Затем можно поговорить об инфраструктуре района, включающей магазины, школы, детские садики и другие объекты соцкультбыта. В последнюю очередь стоит переходить к цене, порядку оплаты и каким-либо особым условиям сделки, а также поинтересоваться правоустанавливающими документами. Все это необходимо, чтобы составить более четкую картинку и не кататься на просмотры впустую.
Памятка неофитам
- Не гнаться за дешевизной. Квартира, которая предлагается по цене ниже рыночной, возможно, просто "крючок".
- Быть внимательным при выборе агентства недвижимости и риелтора. Если риелтор приступил к работе месяц назад, то от недостатка опыта он может совершить ошибку.
- Прислушиваться к мнению опытного агента. Он может увести вас от проблемного объекта
- Не суетиться во время просмотра квартиры, не поддаваться нервозности, которые некоторые собственники могут специально создавать, ссылаясь на недостаток времени или очередь из потенциальных арендаторов, ожидающих за дверью. Вероятность не заметить существенных недостатков в квартире сильно повышается.
- Никогда не платить вперед, этим обычно злоупотребляют так называемые информационные агентства, которые за деньги предлагают список несуществующих квартир.
- Уделять особое внимание документам, которые предоставляет собственник. Отсутствие паспорта, ламинированные документы на право собственности и тому подобное должны вас насторожить.
- Обязательно заключать договор аренды.
Варианты в пользу экономных
Даром жилье в Москве не сдается, но несколько вариантов, которые действительно могут существенно снизить арендные платежи. Например, молодые люди, студенты или малообеспеченные мигранты прибегают к совместной аренде. Сами собственники эту схему не приветствуют, а если и соглашаются на «общежитие», то устанавливают более высокий уровень арендной платы, а порой и взимают посуточную плату с каждого жильца.
Периодически встречаются объявления о приглашении няни к ребенку с условием постоянного проживания, или сиделки к тяжело больному человеку - в данном случае бесплатное проживание можно считать своеобразной компенсацией за работу.
Существуют и предложения арендовать жилье за символическую плату, но при условии помощи по хозяйству или ухода за пожилым человеком, проживающим арендуемой в квартире. К этим предложениям следует подходить осторожно - такой "бесплатный" арендатор с высокой долей вероятности в любой момент может оказаться на улице.
Аналогичная ситуация и с вариантом "жилье в обмен на ремонт съемной квартиры". Подобного рода договоренности всегда следует оформлять документально или помнить о возможности неблагоприятного для арендатора развития сюжета.
Сэкономить немного денег дают возможность и "летние квартиры". В мае объем предложения московских квартир по цене от 750 долларов до 1 тысячи долларов в месяц увеличился почти в 1,5 раза, что связано с выходом на рынок предложений от уезжающих на дачи москвичей. Но эти квартиры обычно сдаются на три-пять месяцев, а стандартный срок аренды составляет один год. К тому же собственники, как правило, не готовы уступать более 10-15 % от среднерыночных ставок.
Уместен ли торг?
Торговаться на столичном рынке аренды жилья можно, даже атакуя в лоб "сниму, но дешевле". Но все ваши аргументы сработают лишь в одном случае – если квартира уже простаивает определенное время. Первые две-три недели экспозиции собственники торгуются редко, а в течение последних 1,5 года спрос на рынке аренды уверенно превышает предложение и фактически "нажать" на собственника можно, только если он заведомо заложил в рекламную цену небольшую дельту. Реально снизить стоимость аренды квартиры эконом-класса в Москве, пожалуй, сможет только оплата проживания на несколько месяцев вперед.
Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда"
