EUR61.451.32%
USD57.630.84%

Долговая яма: какими могут быть варианты решения проблем с ипотекой

В свете текущей экономической ситуации в стране проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, звучат особенно остро. О чем нужно помнить при оформлении займа, какие есть подводные камни при оформлении ипотеки с участием маткапитала, как действовать заемщику, который испытывает сложности с выплатой кредита, как правильно договариваться с банком, и как противостоять коллекторам, об этом и многом другом рассказал в ходе онлайн-конференции на портале "РИА Недвижимость" руководитель арбитражной практики коллегии адвокатов "Малов и партнеры" Дмитрий Крайнев.

Дмитрий Крайнев
© "Малов и партнеры"

В свете текущей экономической ситуации в стране проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, звучат особенно остро. О чем нужно помнить при оформлении займа, какие есть подводные камни при оформлении ипотеки с участием маткапитала, как действовать заемщику, который испытывает сложности с выплатой кредита, как правильно договариваться с банком, и как противостоять коллекторам, об этом и многом другом рассказал в ходе онлайн-конференции на портале "РИА Недвижимость" руководитель арбитражной практики коллегии адвокатов "Малов и партнеры" Дмитрий Крайнев.


ОЛЕГ, МОСКВА

Я планирую взять ипотеку, подготовил необходимые документы. Сотрудник банка мне сообщил, что необходимо будет оформить страховку жизни и здоровья (это около 20 тысяч рублей), а также заплатить за расчеты через ячейку и ее аренду (около 4 тысяч). Подскажите, эти условия мне навязывают или они являются обязательными требованиями закона?

Банки не имеют право навязывать какие-либо страховки при оформлении кредитов — это незаконно, однако они могут устанавливать различные процентные ставки в случае наличия или отсутствия той или иной страховки, а вот каким кредитом воспользоваться, остается на усмотрение заемщика.

Банк также не имеет право обязывать заемщика использовать ячейку банка при расчетах по купле-продаже за квартиру, однако необходимо понимать, что такой порядок до последнего времени являлся де-факто стандартом безопасности при проведении платежей при такого рода сделках. Сейчас, в связи с изменениями в ГК РФ, инструментарий "безопасных платежей" для сторон сделки расширился.


СВЕТЛАНА, МОСКВА

Некоторые банки меняют свои условия в ходе сделок. Правомерно ли это?

После подписания юридически обязывающих документов (кредитного договора) это незаконно, также банк не может отступать от условий, которые он сформулировал в уведомлении об одобрении кредита. Этот документ заемщику крайне желательно получить сразу после того, как банк сообщил об одобрении его заявки.


ПАВЕЛ, ТВЕРЬ

Какие условия предъявляются физическому лицу для процедуры банкротства и какие последствия несет банкротство?

Прежде всего расскажем о положительных последствиях банкротства — это списание (полное или частичное) проблематичной задолженности по кредитам и займам. Фактически, банкротство во многих случаях позволяет начать жить в финансовом плане с чистого листа, часто только банкротство является единственным выходом для заемщика валютной ипотеки.

Негативные же последствия заключаются в том, что происходит полная распродажа имущества заемщика (исключая единственное жилье) с публичных торгов, а также в ситуациях, предусмотренных статьей 213.30 закона "О несостоятельности (банкротстве)":

нельзя будет занимать должности в органах управления юридических лиц, иным образом участвовать в их управлении в течение трех лет.

В течение пяти лет при заключении кредитных договоров или договоров займа необходимо будет указывать о прохождении процедуры банкротства.

Использовать процедуру банкротства для списания долгов в течение последующих пяти лет повторно также не удастся.

Гражданина могут признать банкротом, если требования, предъявляемые к нему кредиторами по просроченным платежам, превышают 500 тысяч рублей. Вторым условием является не исполнение таких обязательств должником в течение 3 месяцев после наступления крайних сроков выплат.

Также подать заявление о банкротстве должник может, представив доказательства о своей финансовой несостоятельности: что доходов должника не хватает на ежемесячные перечисления выплат по долгам кредиторам или в случае предвидения невозможности полной выплат долгов. Суд должен удостовериться в наличии у гражданина признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества для удовлетворения требований кредиторов.

Принятие обоснованного решения о необходимости банкротства возможно только после консультации с юристом по банкротству — для учета всех особенностей этой процедуры, включая последствия совершенных должником сделок в пределах сроков исковой давности (особенно безвозмездных), последствий для созаемщиков (поручителей) по кредитам, особенностей обращения взыскания на имущество, нажитое должниками в браке и прочее.


АЛЕНА, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

Скажите, с юридической точки зрения, помимо банкротства, какие еще варианты решения проблемы погашения задолженности возможны? Как выйти из ситуации с наименьшими потерями?

Вариантов несколько, и какой из них оптимален, можно определить лишь в рамках персональной консультации.

Реструктуризация, реализация предмета залога для уменьшения платежей, как подвид реструктуризации — объединение кредитов в один с уменьшением общей ставки по проценту благодаря предоставленным залогу или поручительству, переходу, например, из микрофинансовой организации в обычный банк.

Случаи, когда заемщику, даже отвечающему всем признакам банкротства, мы не рекомендуем инициировать эту процедуру, не так уж и редки. Ограничением может выступать, например, наличие сделок, особенно безвозмездных, которые заемщик проводил в ближайшее время.

В таких случаях иногда экономически целесообразным для заемщика является отказ от добровольных платежей, которые съедают иногда все 100% доходов и даже не уменьшают тело долга из-за пени и штрафов, и переход к уплате задолженности в рамках исполнительной производства, где в любом случае взыскивается не более 50% (при нескольких кредитах) с официальной заработной платы.


АЛЕКСАНДРА, САМАРА

Среди заемщиков — многодетные семьи, матери-одиночки, кто-то лишился работы, кому-то уже приходят уведомления о выселении, кого-то одолевают коллекторы. Могут ли для такой категории банки выставить особые условия?

Часть банков идут навстречу таким категориям заемщиков, в таких ситуациях важно оставаться открытым для банка и вести с ним активный диалог, при ущемлении прав обращаясь с заявлениями и жалобами не только в судебные органы, но и к государственным, общественным или политическим институтам.

В этом году, например, популярной формой диалога с банком, особенно государственным, становится переписка с ним через инициирование депутатского запроса. Если ранее записаться на прием к депутату и добиться от него реальных действий было сложно, то сейчас это довольно частая практика, учитывая возрастающую предвыборную активность "переизбираемых" депутатов в преддверие общих перевыборов Государственной Думы РФ.


АННА, МОСКВА

Я читала, что некоторые банки (Альфа-банк и ВТБ-24) пошли навстречу заемщикам и готовы реструктуризировать долги. Могу ли я сама вести переговоры или прибегнуть к помощи адвокатов? Боюсь опять допустить промах и попасть в еще большую ловушку.

Общие рекомендации в такой ситуации могут быть такие: если заемщик не ощущает уверенности в собственных юридических знаниях и умениях, то обращение к юристу за консультацией или за правовой поддержкой в ходе переговоров однозначно оправдано, в связи с тем, что выходов из трудной финансовой ситуации зачастую несколько, а реструктуризация не всегда оптимальна. Опытный юрист может не только прояснить юридические аспекты реструктуризации, но и сориентирует во всем спектре возможностей решения проблемной финансовой ситуации.

Наш опыт показывает, что несколькими крупными банками вполне можно эффективно взаимодействовать на стадии досудебных процедур при урегулировании валютной ипотечной задолженности, а заемщик часто может договориться не только о рефинансировании задолженности на приемлемых условиях со списанием ее части, но и получении иных условий, например, о смене предмета залога и пр.


ТАТЬЯНА, МОСКВА

Я взяла ипотечный кредит и платила по нему исправно. Однако в связи с уменьшением доходов в 2015 году не всегда удавалось оплатить платежи, возникали просрочки. Недавно в банке мне сообщили, что вся сумма ипотеки вынесена на досрочное погашение и по ней накопились проценты. По договору банк имеет право в одностороннем порядке выставить всю сумму долга на досрочное взыскание. Однако мне не поступало никаких уведомлений, звонков или писем. Имею ли я возможность подать в суд на банк за неинформирование меня о выставлении всей суммы на досрочное взыскание и на суде уже пробовать снизить пени за просрочку?

В суде несоблюдение банком условий договора в части информирования заемщиком может стать основанием для отказа банку в удовлетворения иска из-за несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.


АННА, МОСКВА

Если придется продавать ипотечную квартиру, то как сделать это наиболее выгодно и беспроблемно?

Как правило, банки предлагают два варианта — когда заемщик самостоятельно подыскивает покупателя, выдавая ему для этого письменное разрешение, либо заемщик передает право на реализацию квартиры банку. В обоих случаях окончательная реализация происходит на согласованных сторонами условиях, причем, занижение цены ниже той, что указана в договоре на реализацию, невозможна.

Самостоятельная реализация позволяет вести переговоры заемщику непосредственно с покупателем и рассчитывать на включение в многоэтапные сделки (где участвуют несколько квартир, продавцов и покупателей), за счет активного вовлечения заемщика реализация квартиры происходит, как правило, быстрее.


ТАТЬЯНА, МОСКВА

Есть ли какие-то поблажки у банков, например, для человека, которого сократили на работе? Насколько я знаю, банк менять без разрешения нельзя. И вообще там все очень строго.

В настоящее время у всех крупных банков есть программы для так называемых "проблемных кредитов" — для случаев, когда заемщики не могут платить, к примеру, из-за сокращений на работе. Отдельная программа есть для проблемных ипотечных кредитов в АИЖК.

Однако необходимо помнить, что для банков принятие решения о предоставлении "кредитных  каникул" или о других изменениях в кредитном договоре — это право, а не обязанность. Поэтому в случае ипотеки на срок в несколько лет создание собственного "семейного фонда" на случай кризиса в размере от 6 ежемесячных платежей было бы разумным.


МАКСИМ, ТОМСК

Как понять, когда банк навязывает невыгодные условия? Какие условия можно считать подходящими в сегодняшней экономической ситуации?

Для многих видов кредитов существуют интернет-агрегаторы, то есть сайты с информацией о кредитах многих банков, они помогут заемщику понять "среднерыночную" стоимость ипотечного кредита для сходных условий.

Нужно помнить, что комиссии и страховки увеличивают итоговую стоимость кредита и сравнение будет корректным только с учетом всех обязательных расходов по кредитному договору.


ЕВГЕНИЙ, КАЛИНИНГРАД

Лучше брать ипотеку на строящийся дом (на какой стадии) или новую квартиру в уже введенной в эксплуатацию новостройку?

Преимущество покупки строящегося дома — в цене, а уже построенного — в гарантии отсутствия задержек на этапе строительства. В случае покупки на этапе строительства рекомендуется проводить тщательный юридический анализ предстоящей сделки.


МАРИЯ, МОСКВА

Вопрос про ипотеку и маткапитал. Выдача сертификатов в Москве очень затягивается (реально не обещанный месяц, а 2-3). Так ли затягивается и оформление ипотеки при использовании маткапитала, что делать в таком случае? Идут ли банки навстречу?

Оформление ипотеки может задерживаться по самым разным причинам, в случае задержки в оформлении и поступлении маткапитала, если это критично для сделки, имеет смысл согласовать иные условия с банком, либо временно заместить маткапитал другим источником финансирования, может быть даже кредитом без обеспечения


ДЕНИС, МОСКВА

По распоряжению Президента РФ Центробанком разработаны рекомендации для коммерческих банков по льготной конвертации валютной ипотеки (39,4 руб./$). Однако, несмотря на это, банки отказывают в пересчете долга. Как действовать заемщику, чтобы "продавить" банк?

Рекомендации ЦБ о конвертации долга заемщиков валютной ипотеки не были обязательными для банков и, фактически, были ими проигнорированы. Как показывает опыт сотен судов, инициированных заемщиками за последние годы по пересмотру условий валютной ипотеки, сделать это "в лоб", через иски о пересмотре условий кредитных договоров или о признании их частично или полностью недействительными, заемщикам до настоящего времени не удается.

Однако невозможность "продавить" не означает, что банк обязательно получит полную сумму по кредиту и в разумный срок.

Если процесс взыскания уже начался и банк "непреклонен", то заемщики, к примеру, могут использовать судебные процедуры и ссылаться на незаконность комиссий, уплаченных ими ранее, в том числе при выдаче кредита. Фактически такие комиссии увеличивали размер кредита, а значит, заемщик продолжает уплачивать их в течение всего срока кредита в каждом текущем платеже.

В этом случае иногда удается доказать преждевременность перехода банка к процедурам взыскания, поскольку сумма долга должна пересчитываться и уменьшаться на размер незаконных комиссий.

Во многих ипотечных кредитных договорах заемщикам навязывают страхование ненужных рисков, например, "рисков утраты права собственности". В таком случае "взаимозачет" в суде убытков заемщиков от таких "обязательных" платежей также зачастую позволяет умерить пыл банка.

Наш опыт показывает, что правильная процессуальная защита может приводить к тому, что в итоге даже самые "жесткие" банки вынуждены идти на переговоры и зачастую списывать большую часть долга. Например, для заемщиков валютной ипотеки, остаток долга которых превысил стоимость квартиры, наиболее правильным является использование механизмов защиты через нормы закона о банкротстве, в этом случае банки готовы отступать от своих обычных "программ помощи" валютным заемщикам и идти на списание до 70% долга.

Использование судебных процедур не должно быть для заемщика единственным каналом "давления на банк". Необходимо помнить, что заключение мирового соглашения возможно на любом этапе суда, а также в ходе исполнительного производства. Переговоры с банком в досудебном порядке часто позволяют достичь того же результата, но с меньшими усилиями.


ЮЛИЯ, МОСКВА

Многие заемщики, которые брали ипотеку в валюте, жаловались на то, что у них в договоре вообще не фигурирует словосочетание "курс валюты". Что должно быть в договоре на валютную ипотеку? Если договор был составлен неправильно, что можно сделать заемщику, чтобы, например, пересмотрели ставку и прочее?

Судебная практика в настоящий момент игнорирует ссылки заемщиков на любые особенности договора валютной ипотеки, рассматривая такой договор как и любой другой ипотечный кредит. В этой ситуации пересмотр ставки возможен только по соглашению сторон.

Как правило, договоры займа готовятся и выверяются банками весьма тщательно. Для уточнения возможностей по пересмотру условий конкретного кредитного договора в судебном или ином порядке, можно рекомендовать предварительно обращаться к юристу для определения возможных перспектив.


КОНСТАНТИН, РЯЗАНЬ

Сегодня многие упрекают валютных ипотечников в правовой неграмотности, в непредусмотрительности. Как можно на стадии заключения договора с банком защитить себя от рисков неблагоприятных последствий? На что обратить особое внимание?

Проблема валютных ипотечных кредитов была заложена банками в эти кредиты изначально, в виде неограниченного валютного риска для должника, и застраховаться от нее обычным гражданам было практически невозможно.

В настоящее время банки повсеместно свернули программы валютной ипотеки, но защищаться необходимо при получении кредита и обычным заемщикам.

Прежде всего, необходимо обращать внимание на все составляющие кредита и сопутствующих ему расходов, раскрытие информации о полной стоимости кредита, обязательность и стоимость страховки, нужно ознакомиться с графиком платежей.

Заемщик должен понимать, например, что страховка не является обязательным условием кредитного договора и навязывать ее банк заемщику не может, не являются законным и большинство комиссий, которые ранее банки включали в стоимость кредита. Если договор содержит незаконные условия, в этой части к нему могут быть применены последствия недействительности ничтожной сделки.

Если же размер кредита значительный или условия выдачи индивидуальны, речь идет о рефинансировании, или у заемщика после прочтения договора остаются вопросы, например, о механизмах разрешения споров на случай "если что-то пойдет не так", то для таких ситуаций можно рекомендовать обращаться к юристам для, прежде всего, правильного уяснения условий договоров.


ВЕРА, МОСКВА

Многие ипотечные заемщики также жалуются на то, что им звонят в ночное время коллекторы, предлагают устроиться на третью работу, продать почку, угрожают, оскорбляют и так далее. Как можно противостоять им? Будет ли эффективным обращение в правоохранительные органы или этой меры будет недостаточно?

Прежде всего, необходимо зафиксировать подобные обращения, например, на диктофон. В настоящее время многие телефоны поддерживают установку программ записи телефонных переговоров, необходимо установить их в телефон и зафиксировать подобные угрожающие заявления. Далее необходимо обязательно обратиться в правоохранительные органы, указывая на конкретные факты и прикладывая доказательства (аудиозаписи). Заемщики должны понимать и помнить, что неплатежи по кредиту не являются основанием для незаконных угрожающих действий со стороны банка или коллекторов.

Заемщикам можно рекомендовать также отзывать их согласия, данные ранее, при получении кредита, на обработку банком персональных данных должника.

Помимо обращений в полицию, возможны также письменные обращения в ЦБ, обязанному надзирать за работой банков, в Роспотребнадзор либо финансовому омбудсмену, о чем необходимо уведомлять банк (ставя его, к примеру, в копию письма). 

В таких случаях часто помогает вывод проблемы в публичную плоскость и обращение к банкам через банковские сайты и форумы, вполне подходящей площадкой для этого является banki.ru, где вопросы можно задавать представителям банков и получить поддержку сообщества потребителей банковских услуг.

Если банки или коллекторы беспокоят только назойливыми телефонными обращениями на личный телефон, то помимо смены номера, можно рекомендовать также использование специальных программ в телефоне, например, "антиколлектор", позволяющих автоматически игнорировать звонки и сообщения коллекторов.

Долговая яма: какими могут быть варианты решения проблем с ипотекой
Дмитрий Крайнев
Дмитрий Крайнев
© "Малов и партнеры"
Дмитрий Крайнев
Интерактив