EUR61.451.32%
USD57.630.84%

Управдом – друг человека: как добиться справедливости от управляющей компании

Как взаимодействовать с управляющей компанией своего дома и добиваться от нее выполнения обязательств? Можно ли контролировать ее деятельность? Как сменить нерадивого управдома? На эти и другие вопросы в ходе онлайн-конференции на сайте "РИА Недвижимость" ответил руководитель Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции) Олег Кичиков.

Олег Кичиков
© Мосжилинспекция

Добрый день! Спасибо за вопросы. Понимаю, что тема взаимоотношений между управляющими организациями и собственниками жилья актуальная и касается практически каждого москвича. Очень важно, чтобы горожане знали о своих правах и умели их отстаивать. В свою очередь Мосжилинспекция стоит на страже интересов граждан и старается своевременно пресекать нарушения со стороны управляющих организаций. Для реагирования на проблемы жителей города на нашем сайте организована электронная приемная, где вы можете в любое время   задавать свои вопросы.


АННА, МОСКВА

Добрый день, Олег Владимирович! Подскажите, пожалуйста, если ЖСК нет в реестре получивших лицензию (ЖСК "Асбест", Новгородская улица, 35, к. 2), значит ли это, что он работает незаконно? Переехав в новую квартиру, я впервые столкнулась с ЖСК. Выяснилось, что у них нет диспетчерской (указанный телефон — домашний номер начальника ЖСК — она же главный бухгалтер, по которому крайне редко берут трубку. То есть в случае аварии туда не обратишься). В нашем коридоре на четыре квартиры очень сильно пахнет канализацией, запах идет в квартиру, начальник ЖСК заявляет, что знает об этом, обещает решить проблему, но уже месяц ничего не меняется. На прием к ней попасть невозможно — он длится один час в неделю, в понедельник с 7 до 8 вечера, когда я на работе. Сантехник заявил, что на крыше не прочищен канализационный стояк, и никто не хочет этим заниматься. Подскажите, пожалуйста, как можно воздействовать на ЖСК? Заранее спасибо за оперативный ответ! 

 

ОЛЕГ КИЧИКОВ

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ, предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение работ и (или) оказание услуг на основании договора управления.

В соответствии с законодательством, жилищно-строительный кооператив осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом без заключения договора управления с собственниками.

Таким образом, деятельность жилищно-строительного кооператива по управлению многоквартирным домом лицензированию не подлежит – для управления домом ЖСК лицензия не требуется.

Что касается организации работы ЖСК "Асбест", Инспекция готова провести проверочные мероприятия, просьба направить нам официальное обращение, можно по электронной почте Мосжилинспекции  mgi@mos.ru


ЛИЛЯ, МОСКВА

У ЖСК есть председатель и бухгалтер и есть обслуживающая компания ЖКХ. Может ли главный бухгалтер этой обслуживающей компании ЖКХ работать в данном ЖСК главным бухгалтером?

 

ОЛЕГ КИЧИКОВ

В статье 116.1. Жилищного кодекса Российской Федерации среди требований к должностным лицам (в том числе к главному бухгалтеру) жилищного кооператива  отсутствует требование о запрещении работы по совместительству.

Работа по совместительству может выполняться работником как по месту его основной работы, так и у других работодателей (статья 282 Трудового кодекса Российской Федерации, далее – ТК РФ)

Согласно статье 276 ТК РФ только руководитель организации не может входить в состав органов, осуществляющих функции надзора и контроля в данной организации.


ТАТЬЯНА, МОСКВА

Что делать большим жилым комплексам, которым в наследство досталось ТСЖ с подрядчиком от застройщика? Собрать собрание в таких домах нереально. На обращение МЖИ отвечает откровенными отписками в течение нескольких лет. Судебные процессы собственники проигрывают. Фактически безвыходная ситуация. И это при том, что компания и ТСЖ ни разу за пять лет не отчитались перед собственниками, но лицензию получили (Профсоюзная, 104). Доказывать нелегитимность созданного застройщиком ТСЖ тоже безрезультатно. Сотрудники МЖИ бездоказательно отвечают обратное.

 

ОЛЕГ КИЧИКОВ

Законодательством право на организацию работы по управлению многоквартирным домом закреплено за собственниками помещений в данном доме. Если собственники недовольны ТСЖ или управляющей организацией они вправе ликвидировать ТСЖ и выбрать иной способ управления и управляющую организацию. Инспекция может вмешиваться в данный процесс только в строго определенных случаях.

Относительно того, что управляющая организация не отчитывается о своей деятельности, хочу отметить, что сотрудники территориального подразделения Мосжилинспекции присутствовали и в 2013, и в 2014 годах при отчетах управляющей организации о своей деятельности.

Прокомментировать проигрыши жителей дома в судах я никак не могу в связи с тем, что Инспекция не являлась стороной в данных делах. Одно могу сказать, что в судах у нас действует принцип состязательности, а суд при вынесении решения исследует все обстоятельства, имеющие значение для дела.


ИРИНА, МОСКВА

Добрый день! Адрес: г. Москва, ул. Столетова д.9. Управляющая компания: ООО "ГС-Эксплуатация".

Очень интересует вопрос, законно ли начисление платы отдельной строкой за услугу "запирающее устройство" — 64 рублей. Отмечу, что в квартире нет переговорного устройства (трубки), заявку на подключение в диспетчерскую службу я не подавала.  При этом запирающее устройство (домофон) входит в состав общего имущества дома. В своих ответах управляющая компания с упорством ссылается на постановление правительства Москвы от 12.10.2010 г. № 937-ПП, которое якобы устанавливает тарифы на обслуживание домофона, однако постановление определяет размер не платы, а субсидии на оплату коммунальных услуг. Одновременно в платежные документы включены платежи за содержание и ремонт жилого помещения в размере 25,51 руб./кв.м., которые в полном объеме соответствуют ценам, установленным постановлением правительства Москвы.

Решение общего собрания собственников помещений в нашем доме об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера выделяемой из нее стоимости технического обслуживания запирающего устройства не принималось. В договоре, заключенном с управляющей компанией тариф на данную услугу также отсутствует. Прошу вас разобраться в ситуации. Заранее признательна.

ОЛЕГ КИЧИКОВ

Ирина, обязательно разберемся с поднятым вами вопросом. Дополнительно попрошу вас сообщить по электронной почте Мосжилинспекции mgi@mos.ru или mgi-press@mos.ru подробный адрес места жительства. 


ЕЛЕНА, МОСКВА

А какие вопросы вообще решает управляющая компания в связи с домом? То есть с какими проблемами в УК идти, чтобы потом там не начали говорить "это не к нам"? И куда и кому направлять жалобы и просьбы в УК? Например, если в нашем доме постоянно по вечерам отключается свет, так как в подвале стоит какой-то старый автомат, который не выдерживает перегрузок, то нам куда идти с просьбой заменить его? Сейчас мы звоним в диспетчерскую, они вызывают аварийку, и так каждый вечер и приговаривают, чтобы мы просто не включали электрические приборы, мол, менять автомат вам никто не будет.

ОЛЕГ КИЧИКОВ

Уважаемая Елена, если в вашем доме выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, то перечень услуг и работ необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления многоквартирным домом. Обеспечение работоспособности электрооборудования дома входит в обязанности управляющей организации. Если проблема в вашем доме не устранена, сообщите по электронной почте Мосжилинспекции mgi@mos.ru или mgi-press@mos.ru адрес места жительства, и мы постараемся решить проблему.


СЕМЕН, МОСКВА

Где и как я могу следить за деятельностью своей УК, за расходами, которые вроде как на наш дом должны идти? Вообще какие-то отчетные периоды должны быть или встречи с жильцами открытые проводиться?   

ОЛЕГ КИЧИКОВ

Управление многоквартирным домом, осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом (часть 1.статьи 162 ЖК РФ). Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (далее – Стандарт), утверждены постановлением правительства Российской Федерации от 23.09.2010. № 731, устанавливает требования к видам, порядку, способам и срокам раскрытия информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домам.

Олег Кичиков
© Мосжилинспекция
 

Согласно п.5 Стандарта управляющими организациями информация раскрывается путем:

— обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Ресурс Реформа ЖКХ приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 2 апреля 2013 года № 124 определен официальным сайтом в сети Интернет, предназначенным для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами), а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:

— сайт управляющей организации;

— сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (в Москве – портал управления многоквартирными домами "Дома Москвы");

— сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;

— размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

— предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе (часть 11. статьи 162 ЖК РФ).


АЛЕКСАНДР, МОСКВА

У нас на подъездной двери сломался доводчик, дверь тяжелая, поэтому постоянно громыхает. Много раз обращались в управляющую компанию с просьбой его заменить, но там постоянно кормят "завтраками". Вопрос следующий, могут ли жильцы сами заменить его за свои деньги оперативно, нужно ли в этом случае что-то согласовывать с УК и можно ли потом ждать от нее компенсации расходов? Кстати, есть какие-то сроки, в которые УК должна устранять поломки в случае поступления жалобы?

ОЛЕГ КИЧИКОВ

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

В состав работ, выполняемых в целях надлежащего содержания, входит восстановление самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины) (п.9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290).

Если работы до настоящего времени не выполнены, просьба отправить конкретный адрес места жительства по электронной почте Мосжилинспекции mgi@mos.ru или mgi-press@mos.ru 


АЛЕКСЕЙ, МОСКВА

Как заставить управляющую компанию перестать выставлять счет за неоказываемую услугу владельцам конкретной квартиры? Пример: у нас в квартире уже десять лет как нет телевизионной антенны, она просто отрезана и к нам в квартиру не идет, мы ей не пользуемся, как и радиоточкой. В управляющей компании нам говорят, что это не их проблема, отделываются какими-то абстрактными советами "позвонить куда-то". Но счет-то выставляет в итоге УК! Куда нам в таком случае обращаться и с кого требовать удаления данного пункта их платежки?  

ОЛЕГ КИЧИКОВ 

Необходимо в установленном порядке оформить отказ от услуг.

Если функции начисления платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги в отношении вашего дома выполняются через систему Государственных казённых учреждений (ГКУ) инженерных служб (ИС) районов/филиалы ГБУ МФЦ города Москвы, то вам нужно обратиться в МФЦ вашего района и по образцу написать заявления об отказе от услуг.

Если начисление и выставление платежей осуществляются управляющей организацией самостоятельно, и организация не реагирует на ваши письменные заявления, рекомендуем обратиться непосредственно в ФГУП "Московская городская радиотрансляционная сеть" и в организацию, осуществляющую доставку телевизионного сигнала (трансляцию телепрограмм) в ваш дом.


МАРИЯ, МОСКВА

За что УК могут лишить лицензии? И как узнать заранее, что именно нашей УК это грозит? И какие трудности могут возникнуть у жильцов, например, двойные платежки или беспризорный дом, которым никто не занимается, тот же мусор никто не вывозит. 

ОЛЕГ КИЧИКОВ 

Лишиться лицензии управляющая организация может за несоблюдение лицензионных требований, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами".

Собственники помещений в многоквартирном доме обязательно информируются о наличии оснований для исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий, о принятии решения об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий, о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии, о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий.

Управляющая организация, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии  обязана  продолжить  исполнять свои обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества до дня возникновения обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса; возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от Мосжилинспекции об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании управа района созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом (часть 4. статьи 200 ЖК РФ).


ЕЛЕНА, РОСТОВ-НА-ДОНУ

Добрый день! Постановлением правительства запрещена оплата за подачу тепла в МКД авансом. Однако, УК "Город Золотой" г.  Ростова н/Д выставляет счета авансом, затем корректирует эти счета, и жильцы не могут добиться расшифровки этих выставленных цифр в счетах. Очень прошу подсказать каким образом жильцы могут запросить отчет о правильности начисления за поставленное в дом тепло. К кому мы должны обращаться: к УК или в теплокоммунэнерго. Заранее благодарна, Елена

ОЛЕГ КИЧИКОВ 

В соответствии с действующим федеральным законодательством авансовые платежи по оплате коммунальных услуг не предусмотрены. По вопросу расчета платы за отопление на территории Ростовской области поясняю, что по имеющейся у нас информации, с 2014 года Ростовская область производит начисления за отопление, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 354, то есть только в отопительный период 7 месяцев.

Для получения детального порядка расчета платы за отопление первоначально Вам необходимо обратиться в управляющую организацию. Управляющая организация обязана при непосредственном обращении потребителя, провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи.

В том случае, если управляющая организация отказала в предоставлении разъяснений и документов Вам необходимо направить соответствующее обращение в орган жилищного надзора Вашего субъекта. 


АННА, МОСКВА 

Добрый день! Интересует вопрос перерасчета платы за тепло. Платеж раскидан на 12 месяцев. По закону УК обязана раз в год делать перерасчет между платой по общедомовому счетчику и нормативной стоимости. Если она не делает такой перерасчет, то как его добиться?"

ОЛЕГ КИЧИКОВ 

Анна, если управляющая организация не производит корректировку размера платы, обратитесь с заявлением в Мосжилинспекцию, можно направить заявление по электронной почте mgi@mos.ru, не забудьте указать адрес места жительства!


АЛЕКСАНДР, МОСКВА

У моего дома есть огороженная территория, въезд автомобилей на которую до недавнего времени осуществлялся по пропускам от нашего паркинга. Но месяц назад управляющая компания объявила, что старые пропуска ненадежны и теперь надо делать новые. На эти цели она в одностороннем порядке объявила сбор 100 рублей за выдачу нового пропуска, угрожая не пускать тех автомобилистов, которые не заплатили на внутридворовую территорию. Законны ли действия управляющей компании? Насколько мне известно, собрание жильцов никаких новых пропусков и сборов не одобряло.

ОЛЕГ КИЧИКОВ 

Еще раз напомню, что управление многоквартирным домом, осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом (часть 1. статьи 162 ЖК РФ). Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть утверждены правила пользования помещениями, содержания многоквартирного дома и придомовой территории, которые являются приложением к договору управления многоквартирным домом. Для проверки правомерности действий управляющей организации обратитесь с заявлением в Мосжилинспекцию, можно направить заявление по электронной почте mgi@mos.ru, не забудьте указать адрес места жительства!


СЕРГЕЙ ФЕДОРОВИЧ, МОСКВА

Какое право имеет функционировать управляющая компания, если у нее отсутствуют или просрочены более 5 лет основополагающие документы, а именно: договоры с жильцами и собственниками жилья, при этом регулярно снимая с МЖД средства на свое содержание и распоряжаясь средствами граждан и бюджета.

ОЛЕГ КИЧИКОВ 

Уважаемый Сергей Федорович! При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).


АЛЕКСЕЙ, КОСТРОМА

Давление холодной и горячей воды разное. При замере, даже не во время максимального водоразбора, давление холодной 2, горячей 5 атм. Все вроде по нормам, а помыться невозможно. Давление холодной скачет так, что отрегулировать температуру воды очень тяжело. Управляющая компания говорит, что это горводоканал не поднимает давление холодной воды. Как быть?

ОЛЕГ КИЧИКОВ 

Алексей, рекомендую обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию по месту проживания для проведения контрольно-надзорных мероприятий по данному вопросу.


МАРЬЯНА, МОСКВА

У нас относительно новый дом, в котором первый этаж не занят помещениями. По проекту у нас должна быть колясочная, но наше ТСЖ закрыло вход в это помещение железной дверью, возможно, там кто-то живет. Что делать, чтобы убедиться, что они это сделали законно?

ОЛЕГ КИЧИКОВ   

Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, а также принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому (п.п. 7. и 8. статьи 138. Жилищного кодекса Российской Федерации).

Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества (часть 1. статьи 143.1. ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (часть 1. статьи 44. ЖК РФ).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся  принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (п.п. 3 и 3.1. части 2. статьи 44. ЖК РФ).

Управдом – друг человека: как добиться справедливости от управляющей компании
Олег Кичиков
Олег Кичиков
© Мосжилинспекция
Олег Кичиков
Интерактив