EUR61.451.32%
USD57.630.84%

Эволюция услуг: как управление жилыми комплексами улучшает качество жизни

В последнее время некоторые застройщики озабочены не только тем, как продать свои объекты, но и тем, чтобы сделать дальнейшее проживание в них комфортным. Для этого нужен не только широкий спектр услуг и современные технологии, но и квалифицированная управляющая компания, способная на большее, нежели чистка снега и замена лампочек в подъездах. И если раньше подобное было присуще в основном элитному сегменту, то теперь над этим задумались и игроки массового сектора, рассказали РИА Недвижимость эксперты рынка.

Спортивная площадка в районе "Академический"
© "Кортрос"

В последнее время некоторые застройщики озабочены не только тем, как продать свои объекты, но и тем, чтобы сделать дальнейшее проживание в них комфортным. Для этого нужен не только широкий спектр услуг и современные технологии, но и квалифицированная управляющая компания, способная на большее, нежели чистка снега и замена лампочек в подъездах. И если раньше подобное было присуще в основном элитному сегменту, то теперь над этим задумались и игроки массового сектора, рассказали РИА Недвижимость эксперты рынка.

Насущная необходимость

Крупные застройщики всегда ставят свою управляющую компанию для обслуживания жилого комплекса, рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. Связано это с тем, поясняет он, что по действующему законодательству после сдачи в эксплуатацию застройщик несет пятилетнюю гарантию на построенный объект. И в случае возникновения каких-либо гарантийных случаев с помощью собственной УК застройщик устраняет проблемы более эффективно, оперативно и с минимальными финансовыми потерями. Причем это касается не только проектов комплексного освоения территорий, но и стандартных ЖК и даже объектов точечной застройки, замечает Брызгалов.

Зачастую организация собственной УК — это насущная необходимость и для жильцов, и для застройщика, который обязан передать дом коммунальным службам в течение трех месяцев после сдачи в эксплуатацию, добавляет директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова. Часть квартир на этот момент еще может быть не выкуплена, а значит, жильцы не могут организовать собрание ТСЖ или выбрать УК самостоятельно. Но для нормальной жизни в доме нужно организовывать вывоз мусора, уборку, и прочее. Управляющая компания от застройщика решает эти проблемы на начальном этапе. Чаще всего она вступает в работу еще до сдачи дома, заранее настраивая оборудование и коммуникации, отмечает Максимова.

Если говорить о комплексных проектах, то они, как правило, вводятся в эксплуатацию поэтапно, объясняет директор департамента управления жилой недвижимостью группы ПСН Александра Гулева. Пока строится вторая очередь, на первую уже распространяются гарантии застройщика. Это наиболее простая и эффективная возможность установить прочные и доверительные отношения с покупателем и при этом не тратить дополнительных ресурсов на постороннюю управляющую компанию. Кроме того, ставя в проект свою управляющую компанию, застройщик имеет возможность контролировать уровень и качество услуг. В проектах комплексного освоения территории (КОТ) застройщик берет на себя обязательства не только построить крышу над головой, но и создать комфортную среду для проживания. И для застройщика, особенно в условиях сегодняшней жесткой конкуренции, крайне важно выполнить все данные покупателям обещания по благоустройству и содержанию дома. Собственная управляющая компания — это возможность принимать более оперативное и внимательное участие в проекте после его сдачи в эксплуатацию, добавляет Гулева.

Детский сад в районе "Академический" в Екатеринбурге
© ГК "Кортрос"
Детский сад в районе "Академический" в Екатеринбурге

"Профессиональный и надежный застройщик, заботящийся о своей репутации, заинтересован в сохранности жилищного фонда, улучшении качественных характеристик предоставления жилищно-коммунальных услуг населению, честном подходе к содержанию новостроек и комплексному обслуживанию территории нового жилого комплекса. Поэтому эксплуатацию жилого фонда доверяют исключительно профессионалам, отсекая посторонний дилетантский подход к делу. В дальнейшем управляющая компания работает вкупе с застройщиком, улучшая комфорт проживания", — отметил генеральный директор ГК "Кортрос" Станислав Киселев.

От элитки к эконому

Первоначально собственные УК появлялись преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, рассказывает Максимова. Теперь они широко распространены и в сегменте эконом- и комфорт-класса, куда помимо прочего пришла и сложная авторская архитектура, констатирует эксперт, приводя в пример проекты своей компании.

"Раньше собственную управляющую компанию создавали в основном застройщики элитного жилья", — подтверждает слова коллеги Гулева. Это было связано с тем, что найти УК, которая будет соответствовать такому высокому уровню жизни, было крайне сложно. Сегодня, по ее словам, УК создаются девелоперами для всех сегментов жилья, поскольку поддерживать определенную среду и комфорт нужно теперь во всех классах вне зависимости от того, относится ли проект к КОТ или точечной застройке. При этом эксперт ПСН отмечает, что стоимость содержания отдельно стоящего дома немного дороже, содержание КОТа, — связано это, как правило, с расходами на персонал.

"Реалии сегодняшнего дня таковы, что работа управляющей компании должна быть прозрачна и понятна для жителей. При соблюдении этого принципа, информация о ее деятельности становится доступна для всех. Именно с оглядкой на это застройщики должны привлекать УК для ведения хозяйства в возводимых комплексах", — добавляет Киселев.

Новые подходы

Брызгалов напоминает, что есть минимальный перечень услуг, предоставляемых УК, который регламентирован государством, а есть дополнительные (наличие консьержа, огороженная территория и пр.). Эксперты отмечают, что сегодня даже в массовом сегменте многие компании не ограничиваются минимальным перечнем, стараясь сделать территорию огороженной, посадить консьержей в каждом подъезде, улучшить места общего пользования. "Как правило, жители готовы оплачивать дополнительные услуги, поскольку они понимают, что в итоге от этих мелочей зависит комфорт и безопасность их проживания", — делится наблюдениями Брызгалов.

Новым веянием, еще не особенно распространенным, но весьма перспективным, можно назвать стремление УК оптимизировать временные и финансовые затраты жильцов в части ЖКХ. Как пример Брызгалов приводит приборы учета коммунальных ресурсов с возможностью дистанционного снятия показаний. Он уточняет, что такие приборы уже есть в ЖК M-House на улице Академика Янгеля в Москве. Устанавливали их с целью экономии временных ресурсов жильцов по снятию показаний и более эффективного управления. Помимо этого, к примеру, прибор учета по электричеству многотарифный, он помогает оптимизировать расходы собственника на электроэнергию. "В настоящее время мы прорабатываем вопрос по установке подобных счетчиков в наших UP-кварталах в Подмосковье", — говорит Брызгалов.

Новые подходы сегодня связаны, прежде всего, с автоматизацией систем, дополняет Гулева. Например, в проектах ПСН, по ее словам, вводится автоматизация инженерных систем, которая является сегодня более точной, чем человеческий фактор, и позволяет скорее предотвращать аварийные ситуации.

"Еще одно наше ноу-хау — это "уберизация" услуг", — делится наблюдениями Гулева, поясняя, что предоставление услуг жителям их проектов будет осуществляться в двух направлениях. Услуги по содержанию и ремонту жилого комплекса будут выполняться силами управляющей компании в рамках условий договора с жителями, а исполнителя дополнительных платных услуг жители смогут выбирать самостоятельно, через единый сервисный портал.

Ноу-хау в действии

В последние годы отечественные застройщики начинают обращать внимание на различные энергоэффективные технологии. В этом отношении показателен пример жилого района "Академический", возводимого ГК "Кортрос" в Екатеринбурге. Несмотря на то, что окончательно проект будет реализован в 2026 году, часть его уже построена, и работу одноименной УК уже можно оценить.

Проект насыщен всяческими инновациями. Как рассказал генеральный директор управляющей компании "Академический" Николай Смирнягин, в районе внедрена автоматизированная система погодозависимого регулирования. В каждом жилом доме расположен индивидуальный тепловой пункт. Датчики температуры наружного воздуха не допускают перерасхода тепловой энергии. В то же время жители могут и сами скорректировать климат в каждой квартире — с помощью терморегулятора.

Дежурный пункт видеонаблюдения в районе "Академический" в Екатеринбурге
© ГК "Кортрос"
Дежурный пункт видеонаблюдения в районе "Академический" в Екатеринбурге

Смирнягин отмечает, что системно решается также вопрос электроснабжения. Для освещения холлов, коридоров, лестничных площадок и других мест общего пользования здесь используются светодиодные лампы. Применение энергосберегающих ламп и датчиков движения позволяет снизить расход электрической энергии на общедомовые нужды более чем на 50%. А двухтарифные поквартирные счетчики электроэнергии стимулируют снижение потребления электроэнергии в квартирах и помогают жителям сокращать расходы.

Также в районе есть несколько "электродомов", замечает генеральный директор УК "Академический". Это экспериментальные дома, в которых отсутствует традиционная система водяного отопления, а обогрев помещений осуществляется с помощью систем теплого пола. Еще одна новация "электродомов" — система принудительной индивидуальной вентиляции с рекуперацией тепла. Она не только обеспечивает вентиляцию и дополнительную очистку воздуха, но и позволяет снизить потребление энергии на отопление помещения. В результате средний уровень потребления тепла в районе ниже городского норматива, что напрямую влияет на размер коммунальных платежей, обращает внимание Смирнягин.

Человеческий фактор

Внедрение автоматизации при управлении жилыми комплексами вовсе не означает, что вытесняется человеческий фактор — все процессы так или иначе контролируются людьми. Например, Urban Group под каждый проект создает отдельную УК с полным штатом сотрудников, но при этом у группы существует своя служба контроля качества, которая реагирует на жалобы жителей и корректирует работу всех управляющих компаний.

В том же "Академическом" также специально обученные сотрудники УК постоянно мониторят состояние жилфонда и оперативно реагируют на жалобы жителей. Сами жители также участвуют в управлении районом — два года назад здесь начал работу общественный совет "Академический", состоящий из самых активных собственников. Он представляет собой площадку для обмена мнениями и выработки решений. Совет участвует в решении вопросов благоустройства придомовых территорий, обеспечения безопасности района, сотрудничества с интернет-провайдерами и многое другое.

Смирнягин добавляет, что подобные технологии и содержание обслуживающей их УК не обязательно должны обходиться собственникам дорого. И это еще раз доказывает, что жилье эконом-класса может быть вполне комфортным и доступным.

Эволюция услуг: как управление жилыми комплексами улучшает качество жизни
Детский сад в районе "Академический" в Екатеринбурге
Дежурный пункт видеонаблюдения в районе "Академический" в Екатеринбурге
Спортивная площадка в районе "Академический"
Детский сад в районе "Академический" в ЕкатеринбургеДежурный пункт видеонаблюдения в районе "Академический" в ЕкатеринбургеСпортивная площадка в районе "Академический"
Детский сад в районе "Академический" в Екатеринбурге
© ГК "Кортрос"
Детский сад в районе "Академический" в Екатеринбурге
Дежурный пункт видеонаблюдения в районе "Академический" в Екатеринбурге
© ГК "Кортрос"
Дежурный пункт видеонаблюдения в районе "Академический" в Екатеринбурге
Спортивная площадка в районе "Академический"
© "Кортрос"
Спортивная площадка в районе "Академический"
Интерактив