МОСКВА, 10 мая — РИА Новости, Константин Балакин. Из всех сегментов рынка недвижимости кризис наиболее сильно ударил по вторичному сегменту жилья, на который власти так и не распространили действие льготной ипотеки и вообще не посчитали нужным хоть как-то поддержать. Портал "РИА Недвижимость" узнал, как в непростой экономической ситуации чувствуют себя риелторы, зарабатывающие на сделках с готовыми квартирами.
Картина рынка
Столичный рынок риелторских услуг является весьма размытым и даже в значительной степени теневым, поэтому разложить его на конкретные показатели довольно сложно.
Например, непросто посчитать число непосредственно риелторов. Многие участники рынка сетуют, что не ведется никаких специальных реестров, поэтому невозможно контролировать количество тех, кто оказывает или пытается оказывать риелторские услуги, а также качество их работы.
В конце 2013 года вице-президент Московской ассоциации риелторов Юрий Карамаликов говорил о нескольких десятках тысяч. На данный момент, если посмотреть статистику одной из крупнейших баз недвижимости ЦИАН, то по запросу "риелторы — Москва — купля-продажа" поиск выдает 1360 зарегистрированных. При этом надо учитывать, что часть аккаунтов, как водится, "мертвые".
Если говорить о риелторских компаниях, что золотые годы для этого бизнеса, то есть в середине-второй половине нулевых в Москве их насчитывалось порядка 2 тысяч. Сегодня директор департамента маркетинга и рекламы "Инком-Недвижимость" Наталья Ксагорарис, опираясь на открытые источники, в частности, портал "Из рук в руки", говорит о 250 официальных компаниях.
По мнению председателя правления группы компаний "Миэль" Оксаны Вражновой, крупные и средние агентства контролируют примерно 40-50% рынка.
Что покупателю хорошо — риелтору смерть
Как рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, количество сделок со "вторичкой" в Москве по сравнению с 2014 годом уменьшилось на четверть, а объем денежных средств (вырученных комиссионных) упал вдвое. "По нашей оценке, в 2014 году общий оборот денежных средств на рынке риелторских услуг Москвы составлял 40 миллиардов рублей, к 2016 году он сократился более чем в 2 раза", — отмечает Бернадский. В пресс-службе Est-a-Tet уточнили, что речь идет об "официальном" сегменте, без частников.
По словам Бернадского, средний чек сделки сократился, потому что покупатели начали переходить от крупных компаний с фиксированной комиссией к частникам, у которых комиссия меньше. Эксперт отмечает, что также уменьшились и цены на вторичное жилье, примерно на 15-20%.
"Количество сделок уменьшилось, размер комиссий тоже", — подтверждает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина Ламин. Он уточняет, что 3-4 года назад комиссии были в среднем 4%, потом часть игроков стала демпинговать, и сейчас нормальной считается комиссия в 3%, а мелкие участники работают от 2%.
Бернадский указывает, что в 2014 году в среднем комиссия на рынке у крупных агентств была 3%. Сейчас это или фиксированная ставка порядка 150-200 тысяч рублей, либо — как правило, в случае с дорогими объектами — покупатели стараются договориться на меньшую, чем 3%, комиссию. Частные маклеры готовы проводить сделки и за 50 тысяч рублей.
О снижении сделок свидетельствует сухая статистика Росреестра. За 2014 год на вторичном рынке Москвы зарегистрировано 162 тысячи сделок купли-продажи жилья, а за 2015 — уже 114 тысяч (падение примерно на 30%). Если сравнивать первые кварталы, то здесь падение не столь существенно, но все же есть — за первые три месяца этого года зарегистрировано более 28 тысяч сделок, это меньше аналогичного периода прошлого года на 4,6%.
Интересным наблюдением поделился сотрудник одного из агентств. "У нас в офисе традиция — когда кто-то закрывает сделку, он звонит в висящий в коридоре колокольчик. Если раньше мы слышали колокольчик каждый день, то теперь — раз в 3-4 дня", — рассказал он.
Риелтор добавляет, что продать квартиру на вторичном рынке за желаемую сумму сегодня нереально. "В сегменте до 10 миллионов скидка в полмиллиона делается почти всегда, а часто больше, и даже при этом нелегко продать", — сетует он.
Офис в квартире
Естественно, сложившаяся ситуация вынуждает компании снижать издержки.
"Сейчас все выживают", — характеризует обстановку Ламин. По его словам, нередки случаи сокращений, компании стали экономить на тех сотрудниках, которые не генерируют прибыль, прежде всего на административном персонале.
Также в рамках снижения издержек агентствам приходится сокращать занимаемые площади и точки присутствия, продолжает Ламин. Ряд компаний переехали в меньшие и более дешевые офисы. Замечены случаи, когда компания переезжала в квартиру, при этом оставаясь все тем же агентством, добавляет эксперт. "Это все последствия кризиса", — констатирует он.
Вражнова подчеркивает, что процесс закрытия неэффективных офисов и открытия новых постоянный, но в последнее время закрывается больше, чем открывается.
"У нас тоже количество офисов немного сократилось", — признается глава «Миэль», уточняя, что за последний год было закрыто порядка десяти офисов в Москве. Новых же офисов открылось вдвое меньше.
Кризис и честность
Ряд риелторов рассказали, что сделок стало меньше, но работы не убавилось. Больше приходится суетиться в поисках клиентов, тщательнее проверять документы, так как повсюду говорят, что мошеннические схемы усложняются, конкуренция обострилась, отношения с контрагентами все сложнее.
"Чем меньше клиентов, тем больше говорится о клиентоориентированности, — рассказывает один из риелторов, пожелавший остаться инкогнито ("а то меня уволят"). — Новые программы обучающие вводят, ролики нам показывают, убеждают, что Клиент (так и пишем всегда, с заглавной) — самый главный человек в мире. На деле же всё по-другому — быстрее заболтать, раскрутить, побольше содрать и, желательно, чтоб он ещё друзей привел, чтоб на них мы тоже наварились. Так и раньше было, а в кризис тем более не до сантиментов стало".
Людей пугают — время сложное, мошенников много, риелторы сейчас нужнее, чем раньше, продолжает тот же анонимный собеседник. "Но ответственность-то риелтора за плохую работу или за ошибки не возросла, она даже до сих пор четко нигде не приписана", — негодует он.
"Как она может быть прописана?", — задается вопросом Ламин, утверждая, что в первую очередь риелтор продает клиенту свои знания и опыт, позволяя экономить время, нервы, а зачастую и деньги.
Трудности найма
Как рассказал на условиях анонимности директор по персоналу одного из крупных агентств, текучка кадров в последнее время сильно увеличилась. С одной стороны, больше агентов стали покидать компанию. Многие понимают, что жить от сделки к сделке — это нестабильность, и ищут работу с окладом. Стажеры стали грамотнее, лучше рассчитывают свои возможности — раньше некоторые могли год осознавать, что выбрали не тот путь, теперь многие уходят почти сразу. С другой стороны, на рынке труда появилось много безработных, которые приходят и к нам. И, понимая, что далеко не все останутся в компании, приходится набирать больше.
"Пришлось снизить требования к кандидатам. Они и раньше не отличались строгостью, но теперь мы можем закрыть глаза, например, на неприглядный внешний вид или на дефекты речи, — делится HR. — Причем я понимаю, что соискатель не задержится, и уж тем более никогда не станет хорошим риелтором, но куда деваться — начальство поставило KPI по набору, приходится заниматься профанацией".
Собеседник отмечает, что отслеживает обстановку в других агентствах — либо в рамках специального мониторинга, либо неформального общения с коллегами. "Везде все то же самое", — говорит он.
Статистика HeadHunter гласит, что спрос на риелторов вырос. В 2014 году на портале было опубликовано 2673 вакансии агентов, брокеров и риелторов по вторичному жилью в Москве, в 2015 году — 3536 вакансий (рост примерно 24%). В первом квартале 2015 года было опубликовано 557 вакансий, 2016 года — 823 вакансии (рост почти 32%).
"Как видно из динамики вакансий, меньше их не стало, наоборот, спрос на работников вырос. В этом году можно спрогнозировать спрос, по меньшей мере, не ниже, чем в 2015 году, но, скорее всего, он будет выше", — комментирует руководитель службы исследований HeadHunter Мария Игнатова.
