EUR61.451.32%
USD57.630.84%

Ипотечный банк должен иметь нулевую толерантность к риску

Цены на рынке жилья сегодня располагают к тому, чтобы брать ипотеку, так что, в зависимости от политики Центробанка РФ и уровня инфляции, средняя ставка в нынешнем году может снизиться, но не опустится ниже 11%, отметил в интервью РИА Недвижимость председатель правления банка "ДельтаКредит" Мишель Кольбер. По его словам, сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам находится в районе 12%.

Мишель Кольбер
© "ДельтаКредит"

- Господин Кольбер, банк "ДельтаКредит" является частью международной финансовой группы Societe Generale. Можете рассказать, есть ли какие-то принципиально похожие черты и различия между российским ипотечным рынком и западным?

— Люди, которые приходят за ипотекой, независимо от страны проживания, ищут и выбирают наиболее выгодные условия. При этом многие рассматривают покупку недвижимости как выгодную инвестицию в будущее — в пенсионном возрасте они смогут продать, к примеру, квадратные метры в столице и переехать в более спокойный регион. Или же жилье приобретается с целью сдачи в аренду, или, в конечном счете, человек просто будет жить в нем, а не снимать квартиру, что тоже является своего рода инвестицией.

Среди отличий, пожалуй, самое главное — это возраст самого рынка, который напрямую связан с уровнем интеграции ипотеки в повседневную жизнь. Если во Франции ипотека появилась в 50-е годы прошлого столетия, то российскому ипотечному рынку около 15 лет. Я не уверен, была ли у моего дедушки ипотека, но мои родители точно воспользовались такой возможностью.

На западе ипотека — привычный продукт, и в таких странах как Швеция или Швейцария, например, популярны ипотечные кредиты сроком на 100 лет. Платеж по таким кредитам очень небольшой, но срок очень значителен. Иногда в конце срока выплаты квартира возвращается банку, и это тоже воспринимается нормально.

Также, например, во Франции средства девелоперам перечисляются в зависимости от степени готовности здания, а в России квартиру можно купить полностью на более ранних стадиях, включая стадию котлована. И я считаю большим шагом в России стало принятие 214-ФЗ, который дает клиенту дополнительную защиту.

- Рассматривали ли вы применение западных механизмов в российских реалиях для решения каких-либо вопросов, и возможно ли это?

— Есть один механизм, который был бы полезен российскому рынку ипотеки, и здесь я бы продолжил тему различий между рынками. Во Франции есть многоуровневая система страхования, которая охватывает весь спектр рисков и позволяет заемщикам не отдавать банкам свою недвижимость в случае просрочки.

Сам факт страховки приобретаемого имущества, как и в России, является обязательным условием для самой сделки, плюс банки обязательно требуют от заемщиков страхования жизни и трудоспособности. Но удобство механизма в том, что страховщик фактически становится представителем заемщика. Когда заемщик по каким-то причинам не может платить по долгам или с ним что-то случается, страховщик идет в суд и решает его проблему.

Конечно, нужно понимать, что такая страховка будет значительно дороже — она составляет примерно третью часть всей ипотеки. Но в принципе оформление ипотеки на западе обходится дешевле, чем в России — там есть схемы по уменьшению налогооблагаемой базы, есть вариант кредитования с выплатой только процентов и погашения тела кредита одним платежом, если жилье будет инвестиционным. Во время выплаты такой ипотеки сумму основного долга тоже можно инвестировать.

- В современных экономических условиях возможно ли расширение страхового покрытия по ипотеке в России?

— Сейчас в России многие заемщики отказываются даже от предложения застраховать жизнь при оформлении ипотеки — они не хотят платить за такую опцию.

Во Франции механизм комплексного страхования появился в конце 70-х годов, когда страна столкнулась с кризисом, и люди теряли рабочие места. Россия пока не сталкивалась таким глобальным образом с безработицей, но я думаю, что культура страхования в России рано или поздно приживется. Все это требует времени, финансового образования граждан. Я уверен, что это возможно в течение 10 лет — примерно столько потребуется, чтобы комплексное страхование в ипотеке стало нормой.

- "ДельтаКредит" может выйти с какой-то инициативой по внедрению нового механизма страхования?

— Как я уже сказал, потребитель не совсем готов к каким-то стремительным изменениям в системе страхования, и даже сейчас многие заемщики отказываются от предложений застраховать свою ответственность. Наш банк входит в профессиональные банковские ассоциации, и, действительно, это интересный вопрос, который мы бы могли вынести на обсуждение. Но я не сторонник принуждения и силовых методов.

- Почему в России невозможно застраховаться при оформлении ипотеки от потери работы, даже при желании заемщика, хотя в потребительском кредитовании от потери работы страхуют?

— Потребительское кредитование — краткосрочное. Ипотека выдается в среднем на 15 лет, и с точки зрения страховых компаний это, как вы понимаете, намного больший риск. Думаю, стоимость продукта, которую могут предложить страховые компании, пока так велика, что этот вид кредитования не имеет смысла.

- Чем российский рынок ипотеки привлекателен для иностранных компаний в нынешних экономических условиях?

— Societe Generale в России представляют три банка: Росбанк, Русфинанс Банк и "ДельтаКредит". Мы полагаем, что можем принести пользу российскому ипотечному рынку за счет большого опыта кредитования по всему миру. Кроме того, рынок растет, мы видим заинтересованность россиян в ипотеке, и для нас это означает прирост новых клиентов. Но, конечно, если говорить о росте, то пока та же Франция опережает Россию по объемам выдач. К примеру, в прошлом году во Франции было выдано ипотечных кредитов на 252 миллиарда евро, а в РФ — около 22 миллиардов евро, в пересчете на рубли порядка 1,5 триллионов рублей. Хотя, нужно отметить, что население России намного больше, и потенциал для нас, как ипотечного банка, здесь очевиден.

- Перейдем непосредственно к ситуации на российском рынке. В декабре 2014 года после повышения ЦБ РФ ключевой ставки задолженность у ряда заемщиков "ДельтаКредит" выросла более чем в два раза —  банк выдавал в основном валютную ипотеку. Решена ли проблема на сегодняшний день?

— Наш портфель исторически долларовый — мы начали работать на рынке в 1999 году. В то время расчеты по недвижимости были валютными, и многие заемщики получали заработную плату в долларах. Однако в банке разрабатывались новые программы по выдаче ипотечных кредитов в рублях, и уже к концу 2014 года 80% нашего портфеля составляла рублевая ипотека.

В кризис мы вошли с портфелем валютной ипотеки примерно в 550 миллионов долларов. Валютным заемщикам было предложено перейти на рублевые кредиты со сниженной процентной ставкой. В летние месяцы 2015 года мы рефинансировали кредиты по ставке 11% — в 2016 году по такой же процентной ставке выдавались кредиты по программе господдержки. Мы делали это, несмотря на финансовые потери для банка. Кроме того, мы разрешали клиентам, которые совсем не могли платить по ипотеке, продать квартиру с прощением оставшейся части долга, не погашенной от реализации недвижимости. 

С конца 2014 года наш долларовый портфель сократился в 3,5 раза. Если в начале кризиса валютных кредитов было примерно 25% от всего портфеля, то в данный момент — уже 6,7%. Сейчас в банке чуть больше 2 тысяч кредитов в валюте, а значительную часть проблемных ипотечных займов мы уже рефинансировали. Во многих случаях, учитывая доход наших клиентов, очень сложно было принимать решения по их рефинансированию, но мы это делали, и во многом за счет поддержки акционеров.

- Ряд ипотечных заемщиков продолжает пикетировать в офисах банка. Что это за люди и почему они не соглашаются на предложенные условия? Какая работа проводится с ними?

— Мы будем продолжать работу с проблемными клиентами. Это очень эмоциональный вопрос, и некоторым клиентам нужно больше времени, чтобы осознать произошедшее и принять решение.

Я понимаю, что люди находятся в стрессе. Ипотека — это не просто кредит, речь идет о доме, о месте, где мы живем и проводим много времени. Поскольку экономика и курс доллара зависят от стоимости нефти, мы все не могли тогда предполагать, что случится такая ситуация с валютой. Сейчас некоторые клиенты надеются на прощение долга, но их ожидания нереалистичны.

- Большинство валютных заемщиков, и не только в вашем банке, требуют рефинансировать их ипотечные кредиты по тому курсу, по которому была оформлена ипотека. Вы не готовы пойти на их условия?

— Вопрос справедливости для меня принципиален. Когда клиенты обращались в банк за ипотекой, ставка по долларовым кредитам была гораздо выгоднее, чем по рублевым. Получается какой-то дисбаланс. Всем заемщикам было предложено рефинансирование, об этом я уже говорил ранее. Да, нам всем нужно найти решение, но банк не может принять на себя любую стоимость.

- С рядом заемщиков банки взаимодействуют в судах. Есть ли у вас такие ситуации, сколько их?

— Конечно, это крайнее решение. Я встречался лично с заемщиками и каждый раз я говорил им: "Если мы не можем договориться, кто-то должен решить эту проблему". Мы помогли 4,5 тысячам семей, и количество людей, в отношении которых запущено судебное производство — это менее 10% от общего числа валютных заемщиков банка.

- Эксперты рынка недвижимости не раз отмечали положительное влияние на рынок программы ипотеки с господдержкой. Как вы оцениваете программу — стала ли она основным драйвером роста портфеля в кризисное время, по вашему мнению?

— Если в крупнейших банках доля выданной ипотеки с льготной ставкой составляла 40% и более, то у нас это не более 18% всех выдач ипотечных кредитов — около 8,1 миллиарда рублей по итогам 2016 года. Это большая часть всех выдач на первичном рынке, но мы сосредоточены на вторичном рынке как менее рискованном — на него в 2016 году пришлось около 80% всех выдач.

Хочу сказать, что программа действительно повысила привлекательность рынка новостроек, ведь ставки были на порядок ниже, чем на готовое жилье. Но такие программы должны быть ограничены во времени, чтобы не возникало дисбаланса между ценами на первичном и вторичном рынках.

- Что вы думаете об инициативе АИЖК с однотраншевыми облигациями? Насколько она перспективна?

— С учетом новых изменений в законодательстве однотраншевые ипотечные облигации с поручительством АИЖК по программе "Фабрика ИЦБ" действительно обещают стать очень интересным инструментом для инвестора. Действенность механизма мы сможем оценить, как только будут реализованы первые сделки по этой схеме. Мы также планируем выпускать облигации по программе АИЖК.

В перспективе ситуация на рынке ипотеки будет меняться следующим образом: увеличение спроса на ипотечные бумаги за счет повышения их привлекательности для инвесторов постепенно приведет к снижению доходности таких бумаг и, соответственно, к снижению стоимости фондирования для эмитентов. Снижение стоимости фондирования, в свою очередь, позволит банкам снизить ставки. Это станет драйвером роста спроса на жилье со стороны населения.

- Каковы ваши финансовые результаты? Есть ли необходимость привлекать дополнительный капитал?

— По отчетности по РСБУ банк закрыл 2016 год с убытком в 1,1 миллиарда рублей. Он связан с активной позицией банка по дерискингу долларового портфеля. В июле 2016 года мы получили одобрение ЦБ РФ на увеличение капитала в виде допэмиссии в размере 2,5 миллиардов рублей от Росбанка. Одобрение действует 1 год, решение о необходимости увеличения капитала будет принято во втором квартале 2017 года. Сейчас такой необходимости нет. В случае увеличения капитала мы направим его на поддержку роста своего портфеля.

- Какими будут ипотечные ставки в этом году?

— Сейчас цены на недвижимость достаточно стабильны, и это неплохой момент, чтобы взять ипотеку. Кроме того, мы ожидаем постепенного снижения ставки Центральным банком — все зависит от инфляции. Думаю, ставка будет варьироваться в районе 11,5-12,25%. Сейчас она уже 12% годовых. К концу года она может еще снизиться, но вряд ли будет ниже 11%. Мы не корректировали свои прогнозы с прошлой недели, они по-прежнему актуальны.

Мы изменяли условия в начале года и сейчас кредитуем клиентов по ставкам от 10,75% годовых. Конечно, мы готовы вместе с рынком двигаться по ставкам вниз, но интенсивность наших действий напрямую будет зависеть от активности ЦБ в отношении снижения  ключевой ставки. 

- На ваш взгляд, возможна ли ставка в 7%, о которой так много рассуждали на протяжении прошлого года?

— Почему 7%? Что это за цифра? Если серьезно, я думаю, это связано с заявлениями Центробанка и правительства России о снижении инфляции до уровня не выше 5% к 2020 году. Если инфляция будет такой, то в теории это возможно, в других случаях — нет.

- Какие уроки вы вынесли из кризиса, к чему нужно быть готовыми банкам, работающим в сегменте ипотеки?

— Мы поняли, что нужно быть исключительно бдительным в оценке рисков. Есть мнение, что ипотека — низкорискованный продукт, но кризис показал, что даже это не должно быть поводом расслабиться. Нужно иметь нулевую толерантность к риску, нужно исключительно тщательно относиться к проверке платежеспособности заемщика и оценке залога.

- Сейчас кризис на рынке позади?

— Это неоднозначный вопрос, вы сами понимаете. С одной стороны, сохраняются факторы, которые оказывают негативное влияние, например, санкции. С другой стороны, кризис — отсутствие роста, а ипотечный рынок показал рост в 2016 году и нацелен на рост в 2017 году.

- АИЖК говорит, что уровень просрочки по ипотеке находится на стабильно низком уровне, а вот Объединенное кредитное бюро (ОКБ) сообщило о том, что объем просроченного долга по ипотеке в РФ вырос за 2016 год на 24%. Как вы можете прокомментировать — действительно ли просрочка увеличилась?

— Нет, мы не видим роста просрочки. В теории на рынке уровень просрочки может корректироваться, потому что не растут доходы населения, но вряд ли речь идет о критичном росте. У нас просрочка снижается за счет сокращения портфеля ипотеки в иностранной валюте.

- Каковы планы на 2017 год? Будете запускать интересные продукты?

— В 2017 году мы прогнозируем рост рынка на уровне 6-7%, а внутри банка мы закладываем более существенный рост. В 2016 году мы увеличили выдачи на 35% — до 45,2 миллиарда рублей. В 2017 году планируем рост к 2016-му на 25% — до уровня 56,3 миллиарда рублей. По итогам 2016 года наша рыночная доля — чуть больше 3%.

Уже сейчас по набору продуктов мы выглядим достойно — мы кредитуем нерезидентов, индивидуальных предпринимателей, у нас есть кредиты практически на все виды недвижимости. В прошлом году мы обкатали наш новый продукт "Платеж раз в 14 дней" и в этом году будем активно продвигать его. Мы будем развивать систему предварительного одобрения в режиме онлайн "ДельтаЭкспресс". В ближайшее время мы также запустим один новый продукт и несколько диджитал-сервисов. Расскажем о них в ближайшее время.

- А ставки снижать будете?

— Мы улучшали условия еще в начале года, в январе. Сейчас минимальная ставка у нас — 10,75%. Изменять условия мы пока не планируем, но, конечно, мы внимательно следим за рынком и за ключевой ставкой ЦБ.

Беседовала Евгения ПЕТРОВА

Ипотечный банк должен иметь нулевую толерантность к риску
Мишель Кольбер
Мишель Кольбер
© "ДельтаКредит"
Мишель Кольбер
Интерактив

Очень хорошо, давно пора!28.7%

Отрицательно. Не хочу покидать свой дом.5%

Сперва надо понять условия, на которых будут переселять жителей таких домов.24.2%

Опять одна Москва, когда уже в регионах с ветхим жильем разберутся?36.1%

Все-таки лучше бы дома отремонтировали, сносить жалко.6%

Проголосовали: 6479