USD64.740.33%
EUR73.090.16%

Во время санкций стало легче работать в РФ, чем до них

Кризис на рынке жилья в РФ становится все чувствительнее: ставки по ипотеке растут, кредитное финансирование девелоперам становится получить все трудней. Руководитель бизнес-направления "Россия" финского строительного концерна YIT Теему Хелпполайнен в интервью РИА Новости рассказал, каким он видит будущее стройотрасли, почему во время санкций работать иностранным девелоперам в РФ стало проще и чем Финляндия отличается в плане строительства жилья от России.

Руководитель бизнес-направления "Россия" финского строительного концерна YIT Теему Хелпполайнен
© YIT

Кризис на рынке жилья в РФ становится все чувствительнее: ставки по ипотеке растут, кредитное финансирование девелоперам становится получить все трудней.  Руководитель бизнес-направления "Россия" финского строительного концерна YIT Теему Хелпполайнен в интервью РИА Новости рассказал, каким он видит будущее стройотрасли, почему во время санкций работать иностранным девелоперам в РФ стало проще и чем Финляндия отличается в плане строительства жилья от России.


– Господин Хелпполайнен, расскажите о финансовых результатах, которые ожидает российское подразделение YIT в этом году?


– Думаю, в четвертом квартале продажи жилья будут стабильны. Если говорить об итогах года, то, я думаю, у нас будет небольшой рост в объеме продаж в квартирах.


За 9 месяцев этого года наша выручка выросла на 1 миллион евро по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 345 миллионов евро. Но, как мы знаем, курс рубля упал довольно сильно, так что в российской валюте выручка выросла на 10-15%.


Что касается новых проектов, то в прошлом году за первые 9 месяцев мы начали строительство 3,193 тысячи квартир, в этом году – 3,328 тысячи квартир. В прошлом году в конце третьего квартала у нас на стадии строительства было почти 11,6 тысяч тысячи квартир, а в этом году – 11,612 тысячи квартир. То есть объем строительства сохранился приблизительно на том же уровне.


– Где у вас сейчас разворачивается новое строительство?


– В целом у YIT сейчас на стадии строительства порядка 40 проектов. В Санкт-Петербурге мы сейчас строим 4,1 тысячи квартир, в Московской области – 3,5 тысячи квартир, в Москве, Екатеринбурге, Казани, Ростове, Тюмени вместе – 3,9 тысячи квартир.


В Москве прямо сейчас мы ничего не строим. Только что закончили один проект и начинаем новый в следующем году в апреле – небольшой дом примерно на 100 квартир рядом с метро "Свиблово". Названия у него проекта пока нет. Это будет жилье, у нас стратегическое решение не строить апартаменты. Наша целевая аудитория – обычная российская семья. Чтобы они смогли жить комфортно, им нужна квартира, где бы они могли зарегистрироваться, а также социальная инфраструктура поблизости.


У нас есть еще участки в столице, но мы не успеем подготовить проекты к на следующемуий году.


– Большой у вас земельный банк в Москве?


– В Москве – не очень. Хороший земельный банк у нас в Петербурге, в Подмосковье и в Екатеринбурге. В целом на конец третьего квартала текущего года YIT в России владел резервом участков, достаточным для строительства 2,463 миллиона квадратных метров.


Мы планируем запустить новые проекты во всех регионах присутствия. Пропорции следующие. Питер – это приблизительно 30-35% от выручки, Подмосковье – еще 30-35%, Москва и регионы – все остальное.


– Не боитесь запускать новые проекты в сложной экономической ситуации?


– Не боимся. Как можно видеть из наших цифр, сейчас мы не строим больше, чем можем продать. Объем продаж у нас держится на уровне 350 квартир в месяц, и новые проекты только компенсируют реализованные объемы.


У нас довольно большой опыт не только в России, но и на других рынках нашего присутствия: в Финляндии, Прибалтике, Словакии и Чехии. Мы всегда смотрим: если в экономике намечается рост, то мы запускаем в стройку немного больше жилья, чем продаем. А если мы не понимаем, куда рынок идет, тогда мы не начинаем строить больше продаж. Вот сейчас мы стали осторожнее с новыми стартапами.


– У вас нет проблем с получением финансирования?


– YIT финансирует стройки полностью из средств материнской компании, из Финляндии. Российские банки не финансируют наши проекты.


– А в Финляндии какая сейчас экономическая ситуация?


– Скажем так, у нас определенная стагнация уже несколько лет, но банки находятся в очень хорошем состоянии. Часто бывает так, что банки в худшем состоянии, чем бизнес или общество, но у нас в Финляндии уже много лет все наоборот.


– Каким, по-вашему, будет влияние российского кризиса на ваш бизнес?


– Наши покупатели используют ипотеку, и, конечно, большой вопрос, как хорошо российские банки смогут финансировать ипотеку в будущем. На рынке ипотеки доминируют госбанки, и мы считаем, что у них есть возможности поддержать наших клиентов.


Еще одним вопросом является ипотечная ставка. Пока что она не пугает клиента, но если достигнет 20%, это окажет значительный эффект на спрос квартир. Но, честно говоря, тут сложно судить. Я помню ситуацию в Финляндии в начале 90-х годов, у нас тогда был большой кризис. До него ставка была 6% или 7%, а во время кризиса она стала в три раза больше — 18%. И люди все равно покупали жилье в кредит.


– Не планируете объявлять скидки для стимулирования клиентов?


– Нет, не планируем. Но, конечно, если будет очень большой кризис, как в 2008 году, то будет другая ситуация. Но и тогда мы тоже не стали делать больших скидок.


– Вы тогда решили просто приостановить строительство жилья…


– Это были несколько проектов, где успели только залить фундамент и продажи еще не начались. Доля таких проектов была совсем небольшой в общем объеме строительства. Все объекты, в которых были продажи, мы достроили.


Сейчас угрозы заморозки проектов нет.


– Каким вы видите развитие ситуации в строительной отрасли в ближайшем будущем?


– Мы считаем, что, хотя экономическая ситуация в РФ может стать хуже, чем текущая, но на строительном рынке большого кризиса не будет.


Есть причины, почему мы так думаем. Незадолго до прошлого кризиса был огромный рост цен, особенно в самом 2008 году. Цены росли каждую неделю на 1%. Люди тогда массово покупали квартиры и думали: если продам квартиру через полгода, то получу большую прибыль.


Сейчас же рост цен не превышал инфляцию в течение нескольких лет. Поэтому мы не ожидаем, что цены на жилье будут падать ни в Москве, ни в регионах.


К тому же 6 лет назад средний размер квартир был больше, чем сейчас. Сейчас у всех застройщиков не хочу сказать маленькие – у них эффективные квартиры. Если до кризиса двухкомнатная квартира была 70-75 квадратных метров, то сейчас они меньше 60. Если правильно проектируешь квартиру, то 32 квадратных метров на однокомнатную квартиру хватает. Не надо 40 квадратных метров.


В итоге общая стоимость квартиры стала даже поменьше, несмотря на то, что цена одного квадратного метра выросла на уровень инфляции.


– Вы одни из самых крупных зарубежных девелоперов в РФ. Легко работать в условиях санкций?


– Нам во время санкций стало легче работать в РФ, чем до них. Большой разницы нет, но теперь местные власти более позитивно относятся к иностранным компаниям, чем раньше.  Сейчас легче, например, стало встретиться лично с представителями администраций городов. Я думаю, что они понимают, что России, как и любой другой стране в мире, нужны иностранные инвесторы. А компании отстаивают свои интересы, интересы бизнеса и не являются политическими игроками.


И такая ситуация не только у нас – мои коллеги из Ассоциации европейского бизнеса тоже говорят об этом. Общее отношение к иностранным компаниям в России стало позитивнее.


– Какие меры со стороны государства могли бы помочь бизнесу?


– Мы, да и наши конкуренты тоже, часто сталкиваемся с проблемой отсутствия преемственности властных решений. Меняется, например, высшее руководство города, и новый мэр меняет правила игры и даже пересматривает старые разрешения, которые выдало еще прежнее руководство. Это неправильно. У нас при реализации одного проекта сменилось руководство города, и мы ждем уже почти год разрешения на строительство. А мы купили участок, вложили деньги и все это время не получаем дохода с этих средств.


В итоге строительство станет более дорогим из-за затрат на финансирование, и клиент заплатит за жилье дороже. К тому же, если компания работает в нескольких городах, рассматривает, куда вложить деньги, и видит, что власти этого города очень медленно дают разрешение, то она не будет инвестировать туда.


Мне кажется, очень часто власти не до конца понимают, какой эффект строительство дает экономике. Доля строительства в ВВП России – 10-15%. Это довольно большая цифра. Когда мы начинаем строить в новом городе, мы фактически импортируем только деньги, но все услуги и товары мы покупаем уже на месте.


– У вас все материалы отечественные?


– Мы используем определенные компоненты, которые импортируем – например, финские лифты KONE. Но доля импортных материалов в наших проектах составляет даже с лифтами максимум 3%. Потому, я думаю, удорожание себестоимости у нас в связи со снижением курса рубля будет минимальным. Если девальвация курса составит 30%, то стоимость "квадрата" повысится всего на 1%.


Но, к сожалению, экономика работает так, что если будет девальвация в 30%, то местное производство тоже подорожает, ведь инфляция сильно влияет на себестоимость. Мы не знаем, какой она будет в будущем, и, кстати, это та причина, почему я думаю, что падения цен не будет – средняя инфляция сейчас довольно высокая.


– А для элитного жилья эта схема работает? Там же используется больше импортных материалов…


– Как в любом жилом проекте, главные компоненты строительства – это подрядные работы, бетон и сталь. И доля импортируемых компонентов даже в элитном классе не очень велика.


– Год назад в России было создано министерство строительства и ЖКХ, которое выступила с рядом инициатив. В том числе было принято снижение числа административных барьеров в жилищном строительстве.


– Конечно, это очень хороший и важный шаг. Результата мы пока не видим, но мы поддерживаем такие инициативы.


– Если сравнивать с Финляндией, у нас больше забюрократизированность?


– Да. Собственно на строительство 10-15-этажного жилого дома и в РФ, и в Финляндии уйдет примерно 2 года. Разницы нет. Но в России, даже покупая участок, где все хорошо с проектированием и разрешением, мы можем рассчитывать зайти на строительную площадку только через год после получения прав собственности. В Финляндии – через 3-4 месяца.


Большой проблемой в России является и ввод в эксплуатацию здания. Если в Финляндии мы обещаем клиенту, что дом будет готов 31 декабря, мы знаем, что власти не будут мешать, ведь ввод в эксплуатацию – это очень простой процесс.


И такой важный факт. В Финляндии мы можем начинать проектирование до получения права собственности, потому что знаем, что получим электроэнергию, газ и воду. Но здесь, в России, у тебя должно быть право собственности. Только тогда будет уверенность, что ты что-то получишь, и понимание, сколько это будет стоить.


Вообще инфраструктура – это большая проблема. Из-за нее мы, к сожалению, можем купить в РФ лишь один из пятидесяти интересных нам участков. Бывает так, что расположение участка нас устраивает, стоимость подходит, но после проверки данных, как там можно получить энергию и воду, мы отказываемся.


В Финляндии, если мы купим участок, монополисты будут обязаны подвести всю необходимую инфраструктуру до границ участка. Это их дело. В России нам часто приходится заниматься инфраструктурой далеко за пределами наших участков.


– Вот сейчас Минстрой запускает программу "Жилье для российской семьи", где государство готово компенсировать девелоперам затраты на инфраструктуру из расчета 4 тысячи рублей на квадратный метр построенного жилья эконом-класса. Готовы вы участвовать в ней?


– К сожалению, нет. Из опыта мы знаем, что не можем строить качественное жилье c ценой в 30 тысяч рублей за квадратный метр в тех городах, где мы работаем, даже если получим эти 4 тысячи рублей. Но шаг правильный. Мы поддерживаем логику, что государство должно помогать застройщику с инфраструктурой.


– На каких условиях вы бы были готовы включиться в эту программу?


– Очень трудно сказать, какая сумма компенсации правильная. Может быть, где-то 4 тысяч рублей более чем достаточно, но, может быть, где-то и 15 тысяч рублей не хватит.


Мы считаем, что монополисты должны за свой счет доводить сети до границы участка. В Финляндии государство или монополисты платят за строительство инфраструктуры своими деньгами, но они их возвращают через налоги и через продажу энергии. Но мы понимаем, что средняя ставка налога в Финляндии минимум в два раза больше, чем в России.


– На каких задачах нашему правительству надо сфокусироваться, чтобы привлечь иностранные инвестиции в жилищное строительство?


– Во-первых, это инфраструктура. Инвестиции девелоперов в нее огромны, это ухудшает рентабельность проектов.


Во-вторых, это завышенные нормативы. Местные власти требуют, чтобы на одну квартиру было одно парковочное место. Это правильно, если проект находится в центре города. Но мы знаем, что в классе "эконом" или даже "комфорт" лишь у 30-40% клиентов есть автомобиль. И часто нас обязывают построить 100 парковочных мест, хотя в реальности нужно только 30-40.


Эту дельту застройщику фактически компенсируют все остальные жильцы. И в итоге у нас в жилом комплексе в Казани 50 парковочных мест уже пять лет стоят непроданные.


Еще один вопрос – это возведение социальной инфраструктуры, то есть детских садов и школ, за счет застройщика. Иногда мы с пониманием относимся к подобной нагрузке, но в целом, мне кажется, это все же задача местной администрации. Кроме того, российские нормы, которые касаются детских садов, зачастую неэффективны. Нам предлагают строить от 11 до 14 квадратных метров на одного ребенка, но в Финляндии хватает половины или 60% от этого объема. Все зависит от того, насколько умно проектируешь детсад. Я уверен, что новые детские сады могут быть гораздо более комфортабельны для ребенка, чем старый советский детсад, хотя и требуют меньших квадратных метров.

Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ

Во время санкций стало легче работать в РФ, чем до них
Руководитель бизнес-направления "Россия" финского строительного концерна YIT Теему Хелпполайнен
Руководитель бизнес-направления "Россия" финского строительного концерна YIT Теему Хелпполайнен
© YIT
Руководитель бизнес-направления "Россия" финского строительного концерна YIT Теему Хелпполайнен