Мы хотим сократить рассмотрение проектов на ГЗК до месяца

В понедельник, 6 октября, начинает работу одно из самых значимых мероприятия рынка недвижимости Европы – мюнхенская выставка Expo Real. По мнению главы Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константина Тимофеева, в обстановке санкций с западными партнерами у представителей отечественного рынка, скорее всего, получится лишь взаимный обмен мнениями, а не обсуждение конкретных проектов.

Константин Тимофеев
© Москомстройинвест

В понедельник, 6 октября, начинает работу одно из самых значимых мероприятия рынка недвижимости Европы – мюнхенская выставка Expo Real. По мнению главы Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константина Тимофеева, в обстановке санкций с западными партнерами у представителей отечественного рынка, скорее всего, получится лишь взаимный обмен мнениями, а не обсуждение конкретных проектов.


Насколько благоприятна сегодня экономическая конъюнктура для столичных девелоперов, какие проекты в Москве оказались не слишком привлекательны для китайских инвесторов и что планируют сделать власти города для повышения привлекательности инвестиций в строительство дорог, председатель Москомстройинвеста рассказал в интервью РИА Новости.


– Константин Петрович, сегодня стартует одна из крупнейших европейских выставок недвижимости –  Expo Real в Мюнхене. Это традиционное место встречи инвесторов, девелоперов, банкиров, чиновников и других участников рынка. С каким настроением вы готовились к Expo Real, учитывая непростую для России экономико-политическую ситуацию?


– Если честно, со смешанным. С одной стороны, у нас подготовлена очень интересная программа для московского стенда. Впервые мы можем показать результаты: то, что сделано по промзонам, то, как мы работаем с инвесторами в рамках государственно-частного партнерства по строительству дорог и социалке. С другой стороны, есть ощущение, что с западными партнерами в сегодняшней обстановке у нас получится, увы, лишь обмен мнениями и информацией, а вот конкретные проекты мы вряд ли будем обсуждать.


– Как бывший банкир, что вы думаете об экономической конъюнктуре с точки зрения доступности финансовых ресурсов для строительных компаний?


– Доступность кредитных средств ограничена. Конечно, системные компании, работающие на государственных заказах, строящие крупные объекты, имеющие большие коллективы, банки будут поддерживать – вплоть до снижения процентных ставок и отсрочки по процентам. А вот средние и тем более небольшие компании могут в лучшем случае остановиться в развитии, а в худшем – лишиться залоговых активов или даже сменить собственников, как это уже было в кризис 2008 года. Именно тогда ведь стал крупным девелопером, например, ВТБ.


– Думаете, банки захотят "вешать" на себя дополнительные непрофильные активы? Они ведь только-только разобрались с тем, что им досталось как результат последнего кризиса…


– Они будут вынуждены это сделать, а Центральный банк, как мне кажется, поможет им в этом – и деньгами, и смягчением ряда банковских нормативов.


– Какие компании, работающие на рынке недвижимости Москвы, могут пострадать в первую очередь?


– Я думаю, держатели торговой и офисной недвижимости. В торговых центрах снижаются ассортимент товаров и выручка, ритейлеры вынуждены просить арендодателей о снижении арендной платы. Уже сейчас торговые центры заполнены на 70%. Если ситуация станет еще хуже, то владельцы торговых комплексов будут вынуждены заниматься в первую очередь обслуживанием кредитов и лишь потом другими обязательствами, например, зарплатой. Похожая ситуация и в сегменте офисов. На жилом рынке Москвы положение пока выглядит намного более обнадеживающее – по моим данным, спрос на жилую недвижимость города остается высоким.


– Вы ожидаете заморозки девелоперских проектов в Москве?


– Не исключаю. Не все проекты, прошедшие Градостроительно-земельную комиссию столицы, реализуются даже в стабильной экономической ситуации. Комитет регулярно проводит анализ исполнения решений ГЗК. Мы выявили проекты, которые не реализуются. Они предполагали строительство и реконструкцию более 2,5 тысячи объектов в объеме 9,13 миллиона квадратных метров. Это составляет порядка 18% от общего количества квадратных метров, по которым комиссией были приняты решения с момента ее создания (с 18 ноября 2010 года – ред.). Сейчас, как мы думаем, процент таких проектов будет расти.


– В условиях политической и экономической неопределенности стоит ли инвесторам надеяться на определенные послаблении в работе ГЗК?


– В первую очередь мы планируем ускорить рассмотрение проектов. Если три года назад вопрос мог рассматриваться на ГЗК в течение двух-трех месяцев, а в сложных случаях – до полугода, то теперь нам бы хотелось выдерживать темп в один месяц. Более того, мы будем стараться принимать сторону инвестора по проектам, повторно попадающим на комиссию из-за сорванных сроков реализации. Мы прекрасно понимаем, что в случае расторжения инвестиционного контракта и нового выставления площадки на аукцион, проект откладывается минимум на полтора-два года, тогда как существующий инвестор наверняка уже проделал большую работу.


– Скажите, а инвесторы из Китая не могут стать сегодня локомотивом московского рынка недвижимости?


– Летом к нам приезжали две делегации из Китая. Одна работала по вопросам, связанным с возможным строительством линии метро, вторая представляла компанию Dalian Wanda и интересовалась покупкой земли и реализацией инвестиционных проектов, прежде всего жилых. Мы показали им несколько объектов: высотки на Новом Арбате, где город будет продавать 157 тысяч квадратных метров, Мневниковскую пойму с проектом строительства парка развлечений, офисов и торговли, а также часть территории ВДНХ, где возможно возведение 685 тысяч квадратных метров, из которых 492 тысяч "квадратов" приходятся на коммерческую недвижимость.

 

Территория на ВДНХ, которую предлагали китайским инвесторам

Территория на ВДНХ, которую предлагали китайским инвесторам

 

К сожалению, ни Новый Арбат, ни Мневники, ни ВДНХ китайцев не заинтересовали, поскольку им были важны возможность оформить землю в собственность и отсутствие обременений в виде прав третьих лиц, природных территорий и объектов культурного наследия. А в случае с ВДНХ китайских партнеров также не устроила вероятная продолжительность процесса согласования и подготовки земельного участка.


Наиболее интересным предложением им показалась промзона ЗИЛа с возможностью комплексной жилой застройки в объеме не менее 500 тысяч квадратных метров. Другое дело, что у нас уже утвержден проект планировки территории ЗИЛа, и он не предполагает таких объемов жилищного строительства, какое хотят китайцы. Сейчас готовится техзадание на изменение проекта планировки, чтобы рассмотреть возможность корректировки ТЭПов по жилью.


– Раз уж вы заговорили о высотках на Новом Арбате, то я правильно понимаю, что обсуждается возможность реконструкции инвестором этих зданий, а не сноса?


– Высотки не являются памятниками, так что собственно сам конструктив государством не охраняется. Но снести их будет, конечно, сложно – прежде всего, потому что демонтаж эффективен, когда на освободившемся месте можно построить в два-три раза больше недвижимости. Мы же считаем, что ни одного метра дополнительно там возвести нельзя. Поэтому для торгов ГПЗУ оформляется по существующим габаритам с гостинично-офисным функционалом. Есть и еще одна трудность со сносом – обременение в виде собственности третьих лиц.


– Еще одна важная часть работы Москомстройинвеста – эта взаимодействие с Клубом инвесторов столицы. Год назад представителям рабочей группы клуба были отданы на проработку вопросы, где пересекались интересы бизнеса и власти. Кому-то поручили проработать проблему реорганизации промзон, кому-то – концепцию реконструкции кварталов в центре Москвы, кому-то – как привлечь средства инвесторов в дорожное строительство без увеличения налогового бремени или как сделать для них привлекательным благоустройство зеленых зон. Есть ли конкретные результаты от этих "домашних заданий" и какие?


– Действительно, было несколько подобных поручений. Результаты оказались самыми разными. Например, проработку реконструкции 37-го квартала Арбата, которой занимался ТД "Шатер", решено отдать городской структуре – ГУП "ДЭЗИСК" ("Дирекция эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" – ред.). Было подготовлено три варианта реконструкции, но экономика этого проекта оказалась совершенно не "бизнесовой" – миллиардов не заработаешь, хорошо, если удастся выйти "в ноль". Там памятник на памятнике, в рамках реконструкции новое строительство возможно лишь на месте двух домов. Но главная сложность в необходимости сноса большого числа некапитальных объектов – пристроек и ресторанов, чтобы появилась возможность открыть улицы, сделать пешеходную зону и благоустроить городскую территорию.


– Еще одно направление рабочей группы Клуба инвесторов касалось промзон…


– Да, его курировали "Интеко" и "ПСН". Там было две задачи. Первая касалась разработки законопроекта о реорганизации промзон. Первая попытка представить наши предложения мэру, правда, была не слишком удачной, но затем он нас поддержал и обратился с письмом к президенту. Получена поддержка и от Министерства строительства и ЖКХ России.


Вторая задача касалась уже реальных предложений по редевелопменту промышленных территорий. На сегодняшний день у нас уже разработаны 15  проектов планировки промзон, предполагающих строительство 1,2 миллиона квадратных метров. Еще на 6-7 промзон мы планируем сделать проекты планировки до конца года.


Наиболее близки к реализации те проекты, где один инвестор сумел консолидировать основную часть территории промзоны – например, как "Пионер" с "Ботаническим садом", "ПСН" с "Грайвороново", "ОПИН" с "Торпедо" и "Интеко" с "Очаково".


– А есть ли какой-то прорыв в работе по привлечению средств инвесторов в строительство дорог? Если не ошибаюсь, этим вопросом занималась MR Group.


– Качественно проработано постановление правительства Москвы, позволяющее инвестору относить затраты на строительство улично-дорожной сети на себестоимость после передачи дорожных объектов городу. Это позволит сделать налоговое регулирование более привлекательным для компаний в части городской части налога на прибыль.


Кроме того, разработан механизм предоставления городской земли инвестору для строительства инфраструктуры – раньше за свой счет необходимые городу объекты инвестор мог строить только на своей земле. В настоящее время проект постановления находится на согласовании у комплекса имущества и экономической политики города, и мы надеемся, что до конца года оно будет утверждено.


Кстати, по итогам работы с Клубом инвесторов есть и еще одно новшество – инвесторы смогли убедить нас применять менее напряженные нормативы по парковкам при строительстве жилья. Если раньше коэффициент парковочных мест должен был быть не меньше, чем одно-два машиноместо на квартиру, то, по решению ГЗК, он может быть уменьшен. Мы считаем, что здесь можно пойти навстречу застройщикам, тем более, что не везде в городе можно организовать парковки, да и столица активно развивает общественный транспорт.


– Давайте немного вернемся к привлечению средств инвесторов в УДС (улично-дорожная сеть) – разве не проще использовать дорожный фонд? Ведь он для этого и был создан.

 

– Его механизм не кажется всем инвесторам оптимальным. В прошлом году туда было перечислено  более 200 миллионов рублей, в этом году – в разы меньше. Во-первых, платежи в этот фонд должны делаться за счет чистой прибыли, что не всегда устраивает строительные компании. А во-вторых, инвесторы хотят контролировать использование денег при строительстве дорожной инфраструктуры, не связываться с процедурой включения объекта в АИП и при этом строить дешевле, чем по горзаказу.


– Каковы новые задачи Клуба инвесторов с точки зрения проработки важных для столицы вопросов?


– Нам очень важно подготовить закон о развитии застроенных территорий, позволяющий реализовывать инвестиционные проекты в сложившихся районах. Мы бы хотели, чтобы аукционы по подобным территориям могли проводиться без утвержденных правил землепользования и застройки – хотя бы в Москве. Думаю, законопроект будет внесен на рассмотрение Госдумы через новую Мосгордуму. Будет большим подспорьем, если его примут в 2015 году.


– Скажите, а проекты государственно-частного партнерства (ГЧП) насколько кажутся вам перспективными в ближайшем будущем в Москве?


– Сейчас успешно проекты ГЧП реализуются при привлечении частного капитала в реконструкции больниц. Два других возможных примера государственно-частного партнерства – это строительство Северного дублера Кутузовского проспекта по концессии и проект паркинга на площади Тверской заставы  около Белорусского вокзала.


– А почему механизм ГЧП развивается в Москве так медленно?


– Дело в том, что ГЧП может сработать, когда есть крупные, миллиардные проекты. Еще одно условие проекта государственно-частного партнерства – возможность для инвестора получать регулярный доход в течение определенного, длительного периода времени. На дублере Кутузовского, например, можно поставить шлагбаумы и брать плату за проезд, больницы приносят прибыль в результате оперативного деятельности. А вот при строительстве внутриквартальной дороги в новом микрорайоне людей нельзя заставить оплачивать проезд.
Возможно, в перспективе как проект ГЧП могут сработать проекты ТПУ на МКЖД и рядом со станциями метро.


Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

Мы хотим сократить рассмотрение проектов на ГЗК до месяца

Константин Тимофеев
Константин Тимофеев
© Москомстройинвест
Главное сегодня