Мировой рынок элитного жилья, который показывал стремительный рост после кризиса 2008 года, сейчас замер в ожидании новых потрясений. Партнер, директор по международным продажам новостроек Knight Frank Джеймс Прайс рассказал РИА Новости, стоит ли рынку опасаться нового кризиса, кто станет лидером по привлечению инвестиций в "элитку" и чего не хватает российским проектам, чтобы привлечь деньги зарубежных инвесторов.
– Господин Прайс, каковы наиболее значимые тенденции на данный момент на мировом рынке элитного жилья?
– Макроэкономическая ситуация, которая последовала за банкротством Lehman Brothers в 2008 году, серьезно изменила рынок премиальной недвижимости. Многие девелоперы, планировавшие строить большие виллы и прочие дорогие объекты недвижимости, теперь смотрят на вещи более реально.
Если вы строите недвижимость, которая станет первым и основным домом покупателя, то такой объект все еще может быть высшего уровня. Но при реализации проектов, позиционирующихся как второй или третий дом для покупателя, следует быть осторожнее в плане метражей, ценообразования и прочих деталей.
Это связано с тем, что богатые покупатели в свою очередь тоже стали очень осторожны при принятии решений. Раньше они тратили на основной и дополнительные дома одинаково крупные суммы.
Около 5 лет назад 50% покупателей интересовались объектами в ценовом диапазоне от 2 миллионов евро. Сейчас доля таких покупателей составляет около 20%. Гораздо больше людей рассматривают покупку в диапазоне от 1 до 2 миллионов евро.
Но при этом богатые клиенты по-прежнему хотят лучшее местоположение и объекты хорошего качества, так что на ряде рынков "вторых домов" цены скорректировались с уровня "от 2 миллионов евро" до уровня "до 2 миллионов евро". Главным образом это коснулось рынков недвижимости средиземноморских стран в Европе. Цены на таких направлениях, как Испания, Португалия, Греция, Италия упали на 20-25% и более, а в каких-то случаях на все 50%.
Я думаю, что на многих рынках проблема была в том, что большое количество проектов было заморожено. Приостановка строительства создала беспокойство и спровоцировала людей на выжидательную позицию.
– На ваш взгляд, европейским рынкам стоит опасаться второй волны кризиса? Вот, например, в России сейчас рецессия.
– Конечно, не все еще в порядке с экономической ситуацией в мире. И очевидно, что нас еще ожидает некоторая цепная реакция как результат последних политических событий, хотя ряд рынков недвижимости, среди которых Западная Европа и США, в меньшей степени подвержены негативным воздействиям в результате событий на востоке Украины и вводящихся сегодня взаимных пакетов санкций.
Естественно, политическая нестабильность не несет ничего хорошего, но британец или скандинав, рассматривающий покупку в Испании или Португалии, не особо озабочен конкретно этой ситуацией. Большее беспокойство у них вызывает, скорее, дальнейшее ослабление евро и вопрос хранения сбережений в этой валюте.
Важнее, наверное, то, что вся эта суета заставляет инвесторов возвращаться к более надежным опциям. Именно поэтому в течение последних 5 лет люди с готовностью инвестировали в такие городах, как Лондон и Нью-Йорк, так как это более ликвидные и стабильные рынки.
– Насколько сильно кризис ударит по российскому рынку, если он все-таки случится?
– Все зависит от того, каким вы видите этот кризис. Последует ли дальнейший отток капитала из России или, напротив, будут ограничения на вывод капитала? Я не знаю.
– Чиновникам в России запретили иметь недвижимость за рубежом. Это оказало какое-то влияние на рынки, на которых традиционно активны россияне?
– Я бы не сказал, что последствия этого заметны. Россия - страна очень большая, но я не думаю, что объемы ее спроса на международном рынке недвижимости критичны.
Что было заметным, так это то, что в течение последних 2-3 лет снизилась активность россиян на некоторых средиземноморских рынках. Не знаю, было ли это результатом запрета. Также снизилась покупательская активность на рынке недвижимости Лондона, но несущественно.
Не таким уж большим было и число сделок в высшем ценовом сегменте, но это может быть вызвано тем, что ряд объектов были очень дорогими, и российские покупатели оценивали их с точки зрения экономической целесообразности: "Я не буду покупать по такой цене, я подожду более выгодное предложение".
Я думаю, что сейчас россияне проявляют такую же осторожность, как и покупатели из любых других стран.
– Давайте подробнее поговорим о россиянах. Где они сейчас предпочитают покупать недвижимость, изменились ли их приоритеты?
– Можно говорить о некотором снижении активности россиян на рынке высококлассных вторых домов – уменьшился интерес к большим дорогостоящим виллам на юге Франции, в Форте-дей-Марми, в районе озера Комо и на других традиционных для этой аудитории рынках. То есть сократилась активность граждан вашей страны на высокобюджетном рынке курортной недвижимости. Теперь спрос россиян сместился из сегмента от 10 до 15 миллионов евро в сегмент до 5 миллионов евро.
При этом вырос их интерес к инвестиционно привлекательным рынкам, например, к Испании. Буквально только что один россиянин купил несколько апартаментов в одном из наших проектов новостроек и сейчас есть еще несколько заявок на Барселону. Точно так же растет инвестиционный интерес к городам Германии вроде Берлина и Мюнхена. Интересно, что покупки совершаются с целью получения экономической выгоды, а не из-за желания просто приобрести предмет роскоши или дом для собственного проживания.
– Есть ли у россиян какие-то особые предпочтения, которые отличают их от покупателей из других стран?
– Богатые покупатели вообще часто ищут безопасность, но для русских это точно один из ключевых факторов, и выбор мест для покупки жилья во многом обусловлен этим фактором.
К примеру, покупатели из России и СНГ любят Монако, отчасти из-за налоговой системы, но отчасти и потому, что это очень безопасное место. Им нравится Вена, так как там достаточно легко находиться инкогнито: в Вене можно гулять по городу и вас никто не побеспокоит.
Что касается параметров помещений, для россиян важны высокие потолки и много пространства внутри. У покупателей из разных стран во многом критерии схожи, но высокие потолки – это исключительно русская особенность.
– А где бы Вы посоветовали покупать сегодня недвижимость?
– Во многом покупка недвижимости – вопрос личного восприятия: если вы собираетесь пользоваться жильем сами, где бы вы хотели, чтобы оно было?
Многие обеспеченные покупатели выбирают место, исходя из того, чтобы можно было дать детям образование международного уровня. Они хотят, чтобы их дети учились в какой-то конкретной стране или конкретном учебном заведении из списка мировых лидеров вне зависимости от того, китайцы они или русские. Фактор образования очень важен.
Кстати, интерес к Лондону высок именно из-за уровня образовательных учреждений. И по той же причине большой интерес покупатели элитного жилья проявляют к Швейцарии и к США. Хотя сейчас международные школы появляются и в других местах, например, на Ближнем Востоке и, разумеется, в ОАЭ.
С точки зрения инвестиций или же совмещения нравящегося вам образа жизни с экономической целесообразностью покупки, следует обратить внимание на Испанию. На мой взгляд, на данный момент это очень хорошая опция. Это не обязательно должны быть южные "Косты" или Марбелья. Районы вокруг Барселоны и Мадрида, рынок которых несколько более устойчив, были бы интересным выбором, особенно сейчас.
Достаточно привлекательны с инвестиционной точки зрения и многие районы Парижа, который является поистине глобальным городом и который все еще сравнительно недооценен. Возможно, это результат налоговой политики Франсуа Олланда, провоцирующей беспокойство на рынке. Я думаю, что, если ситуация улучшится, и инвесторы поверят в скорую отмену высоких налогов для среднего класса во Франции, это снова сделает рынок Парижа привлекательным.
Выбор направления для покупки курортной недвижимости зависит от того, какого рода отдых вам нравится. Такое направление, как Карибы, переживает не самые лучшие времена. А вот интересные предложения есть в Которском заливе в Черногории.
– Какие города мира сейчас наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций в жилье? Есть ли в списке лидеров Москва?
– Самыми привлекательными на сегодня являются Лондон и Нью-Йорк. Для зарубежных покупателей, к сожалению, Москва, на данный момент, не входит в список самых востребованных городов с точки зрения инвестиций в недвижимость, но, я думаю, есть все шансы на изменение этой ситуации.
Правда, скорее всего, представители развитой западной демократии всегда будут относиться к России с осторожностью. Вряд ли в списке мест, в которые они хотят поехать, Россия будет первой. И, очевидно, что это не курортное направление.
Но мне кажется, что Москва будет интересна с инвестиционной точки зрения, подобно Берлину и Варшаве. Есть несколько московских проектов, которым можно было бы несколько улучшить уровень презентации. Если они это сделают, международные инвесторы очень даже могут заинтересоваться, потому что, опять же, инвестиционная привлекательность Москвы очень высока по сравнению с другими направлениями.
– То есть единственное, чего нам не хватает – рекламы?
– Ключ к успеху – это позиционирование продукта как правильного для зарубежного инвестора.
Вам нужна очень хорошая команда маркетологов, которая споцизионирует проект правильно, шоу-апартаменты с отделкой и меблировкой, высококачественная презентационная полиграфия, видео-ролик о проекте, профессиональная команда по продажам или агентство недвижимости и, наконец, четкое понимание действий, которые вы планируете предпринять для продвижения вашего проекта нужной аудитории.
Поскольку все это еще не было должным образом реализовано на российском рынке, сложно судить об уровне аппетита зарубежных инвесторов. Но я не вижу причин, по которым российские экспаты не захотели бы инвестировать в отличный московский проект.
Я не вижу, почему Китаю, Индии и, может быть, странам Южной Америки, где растет инвестиционный спрос, не заметить бы привлекательные возможности на московском рынке.
У Москвы есть все, чтобы ее рассматривали как еще один сильный рынок из числа мировых столиц. Люди любят инвестировать в столицы.
– Есть ли шансы у других российских городов стать привлекательными для иностранных инвесторов?
– Кроме Москвы, я был только в Санкт-Петербурге, так что мне сложно комментировать другие российские города. В Санкт-Петербурге классическая архитектура, которая обладает эстетической и исторической привлекательностью для многих европейцев.
Но, в любом случае, я бы сказал, что это два основных города в России, которые могут рассматриваться иностранными инвесторами. Если честно, другие российские города отсутствуют на карте с точки зрения зарубежных инвестиций.
Ситуация может измениться, если города, расположенные в азиатской части России начнут интенсивнее развиваться. Они могли бы заинтересовать инвесторов из Азии.
– А список мировых лидеров будет меняться в будущем?
– Да. Можно ожидать, что в течение следующих 10 или 20 лет с инвестиционной точки зрения будет вызывать интерес развитие Африки и Южной Америки. По мере того, как транспортное сообщение в мире становится проще и позволяет быстрее добираться до удаленных мест, увеличивается привлекательность этих рынков.
Сан-Паулу уже сегодня очень значимый город. С точки зрения приобретения второго дома сейчас актуальны такие страны, как Аргентина и Уругвай. Их рынки жилья уже достаточно хорошо развиты. Там есть отличные курортные места, но до них пока не дошло большое количество международного спроса – там сегодня присутствуют, преимущественно, жители двух Америк, просто в силу их географической близости.
На африканском континенте произошли значительные положительные изменения, и, несмотря на очевидные трудности, у него тоже фантастический потенциал.
Основными центрами развития на африканском континенте мне видятся Лагос и Найроби. Следует ожидать, что они превратятся в достаточно значимые центры в своем регионе.
– Когда это произойдет?
– Я не думаю, что это произойдет уже завтра, но, например, Найроби уже является достаточно значимым городом. Он не так далек от того, чтобы начать привлекать инвестиционный спрос на жилую недвижимость.
– Чего ждать от мирового рынка элитного жилья? Будет ли он падать или расти, будет ли увеличиваться объем инвестиций в недвижимость?
– Я думаю, в ближайшие несколько лет на рынке будет царить достаточно беспокойная атмосфера, так что активного роста ждать не стоит.
Но общий тренд, скорее, позитивен. Если посмотреть на другие активы, то куда еще можно вложить деньги? Произведения искусства? Гм. Инвестиционные решения, принятые под влиянием эмоций? Ну, допустим, кому-то это нравится. Ценные бумаги и облигации? Для этого вы должны хоть немного разбираться в компаниях, в которые вкладываете, к тому же эти активы более волатильны. В банки?
Недвижимость остается надежными инвестициями, если местоположение выбрано верно. В структуре инвестиционного портфеля состоятельного человека обычно присутствует два или три объекта недвижимости, вложения в которые сопряжены с минимальными возможными рисками, а также может присутствовать несколько более рисковых объектов, но генерирующих определенный уровень дохода. Но, в целом, недвижимость – это самая безопасная часть инвестиционного портфеля.
Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ
