Министерство строительства и ЖКХ России, созданное осенью прошлого года, с первых месяцев своего существования активно занимается регулированием жилищно-коммунальной отрасли. Заместитель главы Минстроя Андрей Чибис рассказал РИА Новости о том, как будут работать новые региональные системы капремонта, лицензирование управляющих компаний и как будут расти платежи населения за услуги ЖКХ.
– Андрей Владимирович, расскажите вкратце о ситуации в ЖКХ в стране. С какими проблемами сейчас сталкивается Минстрой и как он намерен их решать?
– Задача первого порядка – расселение аварийного жилья. Перед нами стоит жесткая необходимость в расселении до 1 сентября 2017 года более 11 миллионов квадратных метров, которые признаны аварийными на 1 января 2012 года. Мы сейчас усиливаем координацию программ расселения и договорились с Минфином увеличить их софинансирование из федерального бюджета. Теперь доля региональных бюджетов составит не более 50% от того, что необходимо потратить на расселение (за исключением нескольких богатых регионов).
При этом сегодня мы занимаемся запуском региональных систем капремонта в субъектах. Если этого не делать, количество аварийного жилья будет только расти. Между тем работа по данному направлению ведется очень активно. В настоящее время соответствующий закон об организации проведения капремонта принят в 82 субъектах, в 72 регионах завершена регистрация региональных операторов, в 75 – установлен минимальный размер взноса платежа. Минстрой в онлайн-режиме следит за происходящим в регионах.
– Как будет работать эта система?
– Если собственники не захотят лично заниматься капремонтом, то их средствами будут распоряжаться специальные региональные операторы, которые сегодня уже созданы в большинстве субъектов РФ. Однако у жильцов есть право выбрать вариант, по которому они будут копить средства по своему дому на отдельном счете. Накопив достаточную сумму, они смогут провести ремонт. Если средств окажется недостаточно - прокредитоваться.
При этом собственники могут принять решение и начать копить самостоятельно в любой момент. После принятия такого решения, должно пройти два года, чтобы средства были перечислены на специальный счет. Такой срок установлен, потому что каждые три года власти устанавливают четкий план по ремонту домов. Если в этот период собственники неожиданно решат изъять деньги со счета регионального оператора, система может рухнуть.
Еще одна важная опция новой системы. Допустим, мы приняли решение копить на капремонт сами, но в нужный момент у нас не оказалось необходимой суммы, а кредит мы не взяли. В таком случае региональный оператор все равно ремонтирует наш дом, а мы продолжим ежемесячно возмещать ему деньги.
Суть программы такова, что каждый многоквартирный дом должен быть отремонтирован в установленные сроки, вне зависимости от того, готовы собственники или нет.
– Будут ли какие-то категории граждан избавлены от необходимости платить за капремонт?
– Жители аварийных домов по закону не будут подпадать под обязательные взносы. Кроме того, мы предусмотрели законодательно следующее: дома с износом свыше 65% могут по решению властей региона не подпадать под эту программу – очень часто ремонтировать их нецелесообразно, проще построить новые здания. Кроме того, субъект вправе принять решение не включать в региональную программу здания, относящиеся к памятникам архитектуры. По ним принимаются специальные решения, так как они требуют повышенной стоимости работ.
При этом в федеральном законе четко написано: если какие-то категории домов не подпадают по решениям субъекта под эту программу, то по ним в течение 6 месяцев должны быть приняты решения об обеспечении прав собственников – либо о проведении ремонта, либо о сносе, либо о расселении. «Подвиснуть» в воздухе дом не может.
– Если в доме проведен комплексный капремонт, будут ли его жильцы обязаны делать взносы за капремонт и далее?
– Такой дом, конечно, не будет нуждаться в капремонте в ближайшее время, но он, все же, будет нуждаться в нем через некоторое количество лет.
Пока что, согласно закону, он продолжает платить за капремонт. Через 15 лет, когда потребуется еще один ремонт, не факт, что собственники смогут сложиться и найти необходимую сумму.
Впрочем, система, которую мы запускаем, требует уточнений. Сейчас мы наблюдаем за запуском региональных программ капремонта и одновременно работаем с банками и международными финансовыми институтами, чтобы появилась опция не ремонтировать дом, а снести его и построить новый, использовав накопленные средства.
При этом мы ни в коем случае не настаиваем, что будет действовать вот такая система и никакая больше. Сегодняшний запуск лишь первый шаг, хотя и принципиально важный. В будущем мы планируем расширять меню опций программы.
– Помимо капремонта, чем еще озабочено министерство?
– В первую очередь наведением порядка в сфере управления жильем. Вопрос о том, необходимо ли сегодня этому сектору государственное регулирование, обсуждался на протяжении достаточно длительного времени. В результате было принято решение о необходимости введения лицензирования управляющих организаций. При всех «эмоциях» отдельных УК, которые говорят о переделе рынка, мы в первую очередь ориентируемся на соблюдение интересов собственников жилья.
Сегодня наблюдается огромное количество случаев, когда жильцы не могут сменить компанию, которая была навязана застройщиком или когда-то выбрана муниципалитетом. У активных собственников горят машины во дворе, порой им даже угрожают (случается и такое!). Поэтому механизм смены недобросовестной компании с помощью государства должен работать как часы. Недовольные собственники обращаются в Госжилинспекцию с жалобой на невыполнение управляющей организацией тех или иных условий. Если ГЖИ привлекает к ответственности руководителя компании в судебном порядке два раза по одному дому, то у Госжилинспекции появляется основание для расторжения договора управления с УК по этому конкретному дому. После этого собственники вправе создать ТСЖ и выбрать другую компанию.
Если таких домов стало более 15% от жилищного фонда, которым управляет УК, она должна быть в судебном порядке лишена лицензии.
Как только лицензия будет аннулирована, сама УК и ее руководитель попадают в федеральный "черный список". Недобросовестный управленец при этом три года не вправе будут заниматься соответствующей деятельностью.
Кроме того, Минстрой готовит требования к управляющим компаниям о наличии у них определенного финансового обеспечения, а также технических ресурсов и квалифицированных кадров.
– Требования уже понятны?
– Мы недавно специально обратились к участникам рынка, которые давно занимаются этим бизнесом, с предложением совместно сформулировать, каким капиталом, какими оборотными средствами, ресурсами, кадрами и какой техникой должна обладать УК в зависимости от объема жилфонда.
Наша задача состоит в том, чтобы не позднее мая вместе с коллегами сформулировать требования к УК, и в процессе принятия закона о лицензировании опубликовать проект, который регулировал бы правила проведения лицензирования управляющих организаций. В рамках подготовки поправок, которые будут приниматься между первым и вторым чтением, мы обсудим дополнительные изменения.
– Расскажите подробнее об изменениях, которые сегодня планируется внести в законопроект. К примеру, недавно появилась информация о том, что у жильцов появится право вето, позволяющее сохранить за управляющей компанией дом, даже если у Госжилинспекции есть основания для расторжения договора управления по этому конкретному дому. Что еще предлагается добавить в документ?
– Сейчас в законопроекте говорится, что лицензию не получит та компания, которая имеет два невыполненных предписания ГЖИ в год, предшествующий получению лицензии. Мы считаем, что это перегиб, и будем смягчать условия на входе.
Я думаю, что для получения лицензии управляющей компании будет достаточно раскрывать информацию о себе, а также обладать определенным капиталом, людьми и техникой. Кроме того, руководитель УК должен знать, что такое многоквартирный дом, как им управлять и какие требования закона действуют. Он должен будет сдать комиссии соответствующий экзамен. Вопросы экзамена мы сейчас обсуждаем с участниками рынка.
– Сколько недобросовестных участников уйдет с рынка после введения лицензирования?
– Сегодня в сфере управления жильем работает 16 тысяч управляющих организаций. При этом почти 80 процентов жилищного фонда управляются и обслуживаются управляющими компаниями. По прогнозам экспертов, с рынка уйдет около 10 – 15 процентов участников рынка сферы управления жильем.
– Кто их заменит?
– На рынке сейчас большое количество УК, которые способны достойно управлять многоквартирными домами. И таких становится все больше. Стали проявлять интерес к этой сфере даже зарубежные компании.
– Что еще нового будет в поправках к законопроекту о лицензировании?
– Мы хотим одним из лицензионных требований сделать обязанность УК работать через специальные счета. Такая мера гарантирует, что средства, поступающие от собственников в оплату жилищно-коммунальных услуг, непременно дойдут до адресата, в том числе до ресурсоснабжающей компании. Механизм достаточно прост. Исполнитель коммунальных услуг, то есть управляющая организация, открывает счет, на который поступают все средства потребителей за жилищно-коммунальные услуги.
При этом они должны быть «расщеплены» банком в соответствии с информацией, предоставленной исполнителем коммунальных услуг в пользу поставщиков энергоресурсов. Ни на какие иные цели, кроме оплаты поставленных коммунальных ресурсов, эта часть платежей населения направлена быть не может. В случае, когда управляющая организация не выполнила требование о предоставлении банку необходимой информации, «расщепление» не было осуществлено, она лишается возможности распоряжения всеми денежными средствами, находящимися на специальном счете, в том числе поступившими в счет оплаты жилищных услуг.
Наша цель – чтобы не получалось, что УК все деньги жильцов забрала себе, а за горячую воду или тепло не платит полгода. Подобных случаев сейчас достаточно много.
Кроме того, предлагается ввести штрафы в пользу потребителей за некачественную услугу или некорректный расчет платежа, а с другой стороны - ужесточить ответственность граждан-неплательщиков. Мы предлагаем увеличение штрафной пени до одной стосемидесятой ставки рефинансирования – это 17% годовых (сейчас сумма пени составляет 8%). Это фактически нормальная стоимость потребительского кредита. Соответственно, законопроект уже внесен в Госдуму.
– Больше всего людей пугает то, что за долги по ЖКХ у них могут отобрать квартиру…
– Квартиру никто отбирать не предлагает. В законопроекте, подготовленном Минстроем,
есть норма, предусматривающая запрет на регистрацию прав в отношении жилого помещения в случае, если есть долги.
Дело в том, что самыми злостными неплательщиками у нас являются представители среднего класса и владельцы инвестиционных квартир.
Треть новостроек всегда стоит без света, потому что собственники там не проживают и зачастую не платят за общедомовые расходы. Это значит, что те собственники, которые там на самом деле проживают, вынуждены переплачивать за обслуживание дома. Надо запрещать регистрацию сделок, чтобы владельцы не продали свои инвестиционные квартиры до тех пор, пока задолженность не будет оплачена.
– Вы ранее говорили, что в РФ доля расходов на оплату ЖКХ в расходах граждан одна из самых высоких в мире – 10%. Будет ли она увеличиваться в будущем?
– Значительного роста цен на ЖКУ не ожидается. Чтобы не контролировать цены на коммунальные услуги в ручном режиме, по нашей инициативе в конце 2013 года был принят закон о долгосрочном регулировании совокупного платежа населения за коммунальные услуги.
С июля вводятся индексы роста по всем субъектам РФ, и эти индексы будут определяться решением правительства на 5 лет. Вместе с индексами по субъектам РФ будет установлено максимальное отклонение от индекса, которое может дать субъект своим муниципалитетам.
– Эти индексы будут сильно отличаться от инфляции?
– Решение по прогнозу будет приниматься в ближайшие месяцы. Но на 2014 год в среднем по стране – это инфляция минус 30%. Что касается следующих периодов, то мы считаем адекватным уровень инфляции. Это честно, и это стабильное ограничение на 5 лет вперед, понятное потребителям, властям и бизнесу. Поэтому платежи мы под контролем удержим, однако одновременно нужно пустить в отрасль инвестиции.
Сегодня вся система тарифообразования работает так: я компания, моя задача – прийти к регулятору, «нарисовать» огромные расходы и попросить больший тариф. Регулятор «срежет» половину, но что-то даст. Но если я по действующей системе пришел и сократил теплопотери, переложив трубы, то в следующем году регулятор даст мне меньший тариф, ведь я сэкономил на теплопотерях. При этом регулятора не волнует, что мероприятия по модернизации должны окупиться. В результате компаниям невыгодно снижать свои потери и обновлять инфраструктуру.
Чтобы исправить эту ситуацию, было принято решение о переходе на другую систему. Параметры по ограничению платы за ЖКХ для населения устанавливаются на пять лет вперед. Так что компании, предоставляющие услуги в этой сфере, будут мотивированы не на раздувание сметы и приход к регулятору с попыткой «выбить» больший тариф, а на оптимизацию системы и использование энергоэффективных технологий. Это, подчеркиваю, принципиальная смена парадигмы регулирования.
Более того, в ближайшее время будет принято еще одно решение. В сфере водоснабжения мы заложим норму так называемой предпринимательской прибыли. Если компания достигла поставленных задач, установленных показателей качества за меньшие деньги, то сэкономленные средства будут считаться ее дополнительным доходом.
– Если говорить об инвесторах, то министерство сейчас активно призывает частных операторов брать в управление коммунальную инфраструктуру, подписывая концессионные соглашения…
– Главная сейчас задача – сделать так, чтобы местные чиновники вывели на концессионные конкурсы неэффективные муниципальные унитарные предприятия – МУПы. Мы с Минэкономразвития подготовили приказ, который в ближайшее время подпишем, какое предприятие считать эффективным, а какое они обязаны вывести на конкурс в соответствии с президентским поручением.
– И как вы их будете определять, кто хорошо работает, а кто нет?
– Мы считаем неэффективным предприятие, которое не выдерживает показателей качества на протяжении нескольких лет. Наш министр Михаил Мень уже подписал приказ о целевых показателях в сфере водоснабжения, и, кроме того, мы уже внесли в правительство постановление о целевых показателях по теплоснабжению, которое будет касаться всех участников рынка. Мы надеемся, что в мае оно будет утверждено.
По теплу регулятор будет закладывать целевые показатели – сокращение потерь, аварийности и времени устранения аварий, то есть обеспечение надежности теплоснабжения. По воде в целевые показатели добавляется, например, количество проб, которые соответствуют санитарным нормам.
Кроме того, мы считаем неэффективным предприятие, которое находится в предбанкротном состоянии или получает бюджетные деньги на покрытие своих кассовых разрывов. Все подобные предприятия должны быть выведены на публичный конкурс для концессии. Всю публичную документацию мы начнем с июня размещать на сайте Минстроя.
Мы видим перспективу в сфере модернизации коммунальной инфраструктуры в обеспечении честных, прозрачных и понятных условий для прихода сюда бизнеса. Но при этом должны действовать заранее известные ограничения, потому что приход бизнеса в сферу ЖКХ не должен быть сопряжен с ростом платежа для населения. Я уверен, что абсолютное большинство представителей бизнеса готово работать на этих условиях.
– Могут ли в перспективе тарифы ЖКХ для населения снизиться?
– Глобально снижение платы за коммунальные услуги возможно там, где будет проведена модернизация и где будут эти инвестиции возвращены. В перспективе это возможно, но, очевидно, не в ближайшие несколько лет.
Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ
