Гендиректор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Кайдо Каарма

Территории новой Москвы позволяют построить порядка 45 миллионов квадратных метров жилой недвижимости, однако власти уже выдали разрешений на строительство примерно 15 миллионов квадратных метров многоэтажного жилья. Остальные 30 миллионов квадратов следует застраивать более рационально, например, обратить внимание на формирование рынка малоэтажного доступного жилья, рассказал в среду в интервью РИА Новости генеральный директор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Кайдо Каарма.

- Каковы ваши показатели за прошедший 2012 год?

Компания преодолела рубеж по продажам жилья в 290 тысяч квадратных метров, что превышает показатели 2011 года примерно на 30%. Сегодня в нашем портфеле – 70 объектов в Москве и Подмосковье, всего около 5 миллионов квадратных метров жилья.

- А какова инвестиционная активность?

Инвестиционный портфель компании в настоящее время составляет более 2 миллиардов рублей. В первом квартале 2013 года мы планируем вывести в продажу семь новых проектов – три в Москве и четыре в Подмосковье, также в 2013 году мы планируем увеличить наш инвестиционный портфель.

- По какому принципу вы принимаете решение инвестировать в тот или иной проект?

- Инвестиции в новые проекты – это всегда вопрос длительных переговоров. Обычно застройщику нужны инвестиции на начальном этапе, когда он уже прошел всю бумажную стадию проекта, а теперь нужны деньги для начала строительства, чтобы выйти на уровень первых двух-трех этажей, когда начинаются активные розничные продажи квартир.

Хочу отметить, что когда девелопер прошел бумажную стадию проекта, то он им очень дорожит. Хочет реализовать его сам, но обстоятельства иногда вынуждают искать финансовых партнеров. Мы здесь являемся альтернативой банковскому кредитованию.

Мы создаем продукт – берем территорию и привязываем к ней наиболее ликвидный с нашей точки зрения продукт, который востребован рынком, и потом за свои консалтинговые мысли и идеи, рекомендации мы готовы ответить своими деньгами. Рекомендуя привязать к этому месту определенный продукт - дом с номенклатурой квартир, мы входим в этот проект как инвесторы, что и для девелопера, и для покупателя является дополнительным знаком качества, гарантией надежности.

А вот когда объект построен на 60-70%, но застройщик вдруг начинает искать финансирование, то там надо серьезно разбираться – для чего и почему застройщику на этом этапе нужны средства.

- А почему вы решили на окраине Москвы строить именно малоэтажное жилье (речь идет о проекте "Бутовские аллеи" в новой Москве)?

- Мы видим малоэтажку как рынок доступного жилья – это быстрые сроки монтажа, минимальное количество привлеченных кредитных средств, возможность быстро набрать оборотные средства для дальнейшего финансирования строительства. Монолитный малоэтажный дом можно с чистого листа за полгода построить. Панельное жилье тоже быстро строится, но проигрывает монолиту по качественным характеристикам.

Интерактивный репортаж со стройки монолитно-кирпичного дома >>>

Как строят панельное жилье. Видео >>>

Есть сегодня на рынке и проекты панельных малоэтажек, но я считаю их бесперспективными – если уж строить качественное малоэтажное жилье, то только монолитное.

- Почему?

Индустриальное панельное домостроение развивалось очень активно в 80-е, 90-е и 2000-е годы, в Москве построены целые районы, миллионы квадратных метров, и ДСК имели хорошую загрузку за счет этих проектов. После кризиса концепция застройки города по ряду объективных причин изменилась и ДСК пошли строить в область. Сегодня практически весь эконом-класс в Подмосковье представлен панельными домами, которые строятся вокруг Москвы, но рентабельными их делают технико-экономические показатели – этажность, выход площадей и т.д. Эти проекты предлагают качество жизни, соответствующее ожиданиям покупателей 80-х годов прошлого столетия.

Пригород Москвы, а также территория новой Москвы нуждаются в альтернативных форматах. При этом малоэтажное строительство очень гармонично вписывается в Московскую область, которая по территории превышает некоторые европейские государства.

- Каким образом вписывается?

- Например, в малоэтажном пригороде не надо будет строить десятиполосные шоссе, или по 20 школ на микрорайон, а также массу многоэтажных паркингов. При существующих темпах массовой застройки даже если власти расширят дороги – Калужское шоссе, Новую Ригу – до десяти полос, то все равно будут бутылочные горлышки в районе МКАД, когда дорога сужается до трех-четырех полос.

Требуется не только широкие дороги строить, но и уменьшать плотность застройки за счет строительства малоэтажного пригорода. Сегодня в Подмосковье по нормативам можно построить 25 тысяч квадратных метров на гектар, а малоэтажное жилье – это 5-6 тысяч на гектар. Плотность населения снизится в пять раз и качество жизни будет другим, когда вас окружает не 100, а 20 соседей.

- Однако сами застройщики не всегда хотят строить малоэтажное жилье. Совсем другой выход площадей получается с проекта…

- Да, выход площадей меньше, но, приглашая к себе в проект ДСК, девелопер понимает, что 53-56% от всех построенных площадей отойдет ДСК за монтаж. Поэтому надо еще подсчитать, а стоит ли делать такую плотность, ведь коммерческий результат может оказаться сопоставим с малоэтажным проектом, хотя выручка будет, конечно, выше.

Сегодня малоэтажные проекты строят в основном там, где нельзя строить высотные, поэтому такой формат сегодня – штучный товар.

- Чем обусловлена подобная ситуация?

- В московском регионе существуют огромные домостроительные комбинаты с социальной нагрузкой, рабочими местами, производственными базами и непрерывным строительным циклом, которые нельзя выключить, а потом запустить. Нужна постоянная загрузка мощностей. Лужков их загружал реконструкцией микрорайонов, строительством социального жилья за горбюджет и так далее. Комбинаты были заняты постоянно, а в 2008 году сократилось городское финансирование, потом произошла смена мэра и все эти комбинаты пошли в Подмосковье. Нынешняя конъюнктура рынка подталкивает застройщиков к созданию огромных по площадям объектов. Девелопер находит землю, обеспечивает коммуникации, затем берет на подряд ДСК, и все – проект по сути готов. Строительство и монтаж у любого ДСК отработаны до мелочей. Такая ситуация получается сама собой, мы плывем по течению. Поэтому в маленьких подмосковных городах вырастают 30-ти этажные дома, которые нарушают архитектуру, внутреннюю атмосферу города.

- Кстати, власти говорят о пересмотре ряда крупных жилых проектов в новой Москве…

- Пересмотр проектов в новой Москве – это иррациональный путь. Если девелопер зашел в проект на определенных условиях, сформировал себестоимость, а в конце получил другие правила – это неразумно. Стоимость квадратного метра в таких проектах будет расти, а платить за все опять придется конечному покупателю.

По нашим данным, на территории новой Москвы возможно строительство 45 миллионов квадратных метров жилья, примерно на 15 миллионов квадратных метров уже выданы разрешения, проекты реализуются. Мы предлагаем дать девелоперам спокойно достроить эти объекты. Неправильно их пересматривать и разрушать то, что уже создается.

А вот остальные 30 миллионов следует застроить разумно. Чиновники озвучивают правильные мысли, что сначала надо создать транспортную инфраструктуру, понять, где появятся центры занятости, и вокруг этих центров формировать территорию новой Москвы, чтобы этот трафик снова не поехал в центр Москвы, чтобы новые территории не превратились в гигантский спальный район. Сейчас примерно 2,5 миллиона автомобилей утром въезжает в Москву, а вечером выезжает.

- Власти неоднократно заявляли о нужности и полезности малоэтажного жилья. Почему на административном уровне не продвигается малоэтажка?

- Слова и дела у наших чиновников расходятся. Они говорят про долгосрочные планы, а сами действуют в краткосрочной перспективе, не понимая, что с ними будет завтра. Поэтому говорят одно, а делают другое.

Для развития рынка доступного малоэтажного жилья власти должны создать условия, когда девелоперу будет интересно реализовывать малоэтажные проекты. Государство проявило инициативу по малоэтажке, но ее надо поддерживать и реализовывать. Во всем важна последовательность. Сегодня мало условий для развития малоэтажки.

- А какие нужны условия?

- Например, в Европе созданы условия для девелоперов, которым предлагается понятный готовый продукт – есть архитектура, конкретный выход площадей и другие необходимые технико-экономические параметры. Девелоперу надо только привлечь финансирование, построить жилье и найти покупателя. В России особенный путь, что называется: нашел землю, купил или арендовал участок, потом надо найти коммуникации, пройти экспертизу и так далее.

Таким образом, девелопер в начале пути может только предполагать, что у него будет в итоге. Если застройщик возьмет доходность в 15-20% по проекту, то из-за условий, в которых приходится работать девелоперу, этот проект будет убыточным.

- Возможно, стоит строить малоэтажное жилье бизнес-класса?

- Формат жилья бизнес-класса в малоэтажных проектах – это мало востребованная идея. Большим спросом в этом сегменте в Подмосковье уже давно пользуется рынок таунхаусов. Данный рынок обширен, он развивался несколько лет, поэтому человек с бюджетом от 7-9 миллионов рублей выберет скорее таунхаус, а не квартиру бизнес-класса в малоэтажном доме. Покупатели, выезжающие за МКАД, хотят в пределах этого бюджета получить дом на своей земле.

- Какова стоимость квадрата в малоэтажке эконом-класса?

- Среднее значение в "Бутовских аллеях" (Москва) – 93,5 тысячи рублей, но есть предложения дешевле – ниже 60 тысяч рублей за квадратный метр в ЖК "Заречный" (Люберцы), чуть подороже в ЖК "Новогорск" (Химки) и в ЖК "Видный" (Видное) – около 70 тысяч рублей. Строительно-монтажные работы стоят примерно 22-23 тысячи рублей за квадратный метр. Остальное приходится на землю, коммуникации, исходно-разрешительную документацию и т.д.

Как росли цены на жилье в Москве и области в 2012 году >>>

- Каким критериям должно отвечать доступное жилье в московском регионе?

- Самым главным критерием является цена. Существуют условия рынка, которые определяют ценообразование в московском регионе – земля, коммуникации, социальная инфраструктура, бумажная стадия проекта.

Сегодня формат доступного жилья в Москве в пределах МКАД отсутствует в принципе, потому что цены начинаются от 100 тысяч рублей за квадратный метр даже на жилье эконом-класса.

В настоящее время стоимость однокомнатной квартиры в московской новостройке начинается от 6 миллионов рублей, в Подмосковье однокомнатную квартиру можно найти дешевле 2 миллионов. Разница может составлять 3,5 раза.

Сегодня более 40% покупателей квартир в Подмосковье – это москвичи. Столичные жители мигрируют в Подмосковье за форматом доступного жилья. Основной спрос – на однокомнатные (55%) и двухкомнатные (35%) квартиры, т.е. 90% спроса – на так называемое "первое жилье", которое через несколько лет, с увеличением семьи, может быть продано для покупки более просторной квартиры. Самый важный критерий для первой квартиры - бюджет.

Однокомнатные квартиры на начальном этапе строительства – это самый востребованный продукт, который позволяет девелоперу набрать оборотные средства для дальнейшего финансирования строительства. Трехкомнатные квартиры целесообразнее выводить на рынок во второй или даже третьей очереди застройки.

В настоящее время также очень много покупателей с бюджетом до 3 миллионов, которые хотят найти себе недвижимость в Подмосковье. Например, продавая квартиры в Туле, Твери или Владимире, у людей появляется возможность купить квартиру в московском регионе.

- В Москве заморожено много жилых проектов, но девелоперы и риелторы с надеждой смотрят в 2013 год…

- В 2011 году рынок перспективного жилья в Москве замер. Команда нового мэра занималась пересмотром инвестконтрактов и принимала решения, с кем из застройщиков можно двигаться дальше. С осени 2012 года власти Москвы начали выдавать ГПЗУ, лед тронулся. Мы ожидаем, что в 2013 году в Москве появится ряд новых площадок с достаточным объемом жилых площадей. Сегодня практически все московские новостройки – это объекты на средней или заключительной стадии, которые вводятся в эксплуатацию, а проектов на этапе котлована в Москве за редким исключением практически нет.

Все эти ситуации со сменой власти и пересмотром правил игры не способствуют формированию рынка доступного жилья.

- Почему при сложившимся дефиците до сих пор массово не застраиваются жильем столичные промзоны?

- Промзоны несут огромный потенциал для новых проектов и развития Москвы, но никто из застройщиков не понимает, что будет на выходе. Непонятно, сколько получится тысяч метров жилья построить, какова будет его себестоимость. Степень риска там сейчас максимальная. Нельзя все это перекладывать на девелоперов. В то же время разработка этих проектов идет – на ближайшие годы намечен выход более 20 проектов общей площадью 6 миллионов квадратных метров

- Как оцениваете столичный рынок жилья в посткризисные годы?

- После 2008 года рынок жилья в Москве ведет себя достаточно сбалансированно. Многие ожидали, что с приходом нового мэра, пересмотром инвестконтрактов и изменением правил игры на рынке будет скачок цен, но этого не произошло.

Дело в том, что на конце изменений правил игры всегда стоит конечный потребитель, который за все это платит. Сегодня именно потребитель определяет бюджет покупки и цену, которую он готов заплатить за квадратный метр. После 2008 года покупатель более жестко подходит к бюджету покупки и, если проект переоценен с точки зрения покупательского спроса, продаж не будет. Люди с дорогих объектов просто уйдут в менее дорогие районы, переедут в Подмосковье.

Если до кризиса застройщик мог повышать цены и покупатель смело покупал дорожающие квартиры, понимая, что рост цен компенсирует его затраты, таким образом, можно было повышать цены и сохранять спрос, то сегодня так уже не получится.

- Почему?

- До осени 2008 года наша страна находилась на этапе бурного роста. Рынок рос на 25-30% в год. Это позволяло всем участникам рынка, включая покупателей квартир, не задумываться о завтрашнем дне. Люди активно пользовались ипотекой, не сильно анализировали ситуацию. После осени 2008 года во всех сегментах жилья покупатели серьезно изменили отношение к трате денег.

Например, до 2008 года человек мог прийти к застройщику или риелтору с 5 миллионами рублей, а купить квартиру за 8 миллионов рублей. Сейчас если человек пришел с 3 миллионами рублей, то в лучшем случае он поднимется на 10-15% и купит за 3,3 миллиона рублей. Люди стали более жестко формировать бюджет. Это не кризис, это новое отношение покупателей к деньгам.

Беседовал Артем Блюденов